La última semana hemos conocido datos de precios de vivienda usada en EE.UU y datos de nuevas viviendas iniciadas. Ambos han sido bastante positivos, si tenemos en cuenta el difícil semestre que ha atravesado el sector tras la sorprendente caída de precios que se publico en octubre del 2006, con un recorte del -5.9% mensual.
A lo largo del primer trimestre del 2007 parece que los precios han tocado suelo y empiezan a repuntar levemente, aunque la tasa interanual aun muestra una caída media del precio de los inmuebles de -1,6%. El mercado inmobiliario ha vivido viviendo un aterrizaje suave y parece qué pronto podrá remontar, lo cual seria el mejor de los escenarios, alejando la posibilidad de pinchazo de posible burbuja de precios.
Las diferencias entre el mercado inmobiliario norteamericano y español son notables. En EEUU nunca se otorga una hipoteca por un valor superior al 80% de la tasación del inmueble o bien, mientras que en nuestro país las políticas de las entidades financieras llevan a conceder hasta el 120% del valor de la compra.
En EE.UU. a diferencia de Europa o España, hay entidades destinadas únicamente a dar créditos a aquellos consumidores “peor pagadores” a los que suelen ser morosos, o dar segundas y terceras hipotecas sobre un inmueble. Han sido precisamente este tipo de hipotecas las que registraron el pasado mes de marzo un fuerte repunte en sus tasas de morosidad, haciendo caer a los mercados ante el riesgo de que la crisis de los bancos de subprime se pudiera extender al resto del mercado financiero, tal y como apunto Greespan en un programa de conferencias dentro de su dorada jubilación.
Otra diferencia importante es que el sistema financiero norteamericano tras la concesión de los prestamos, saca de los balances de las entidades estos riesgos, titulizandolos y pasando el riesgo a una entidad tercera, denominada “Trust”. Esta a su vez busca la calificación de las agencias federales como Fannie Mae, Freddie MAc o Ginnie Mae, que dotan a estos títulos de la máxima calidad crediticia AAA. Esto permite que los ahorradores compren títulos con garantía hipotecaria y garantía federal, que apenas se ven afectados por los posibles impagos de la hipoteca que los vio nacer.
Sin embargo también aparecen titulizaciones de hipotecas subprime, con calificaciones CCC que han sido las causantes de las drásticas caídas en las rentabilidades de algunos fondos de inversión.
Otra importante diferencia es la vida media de una hipoteca en EEUU no supera los 15 años, ya que al estar concedidas a tipo fijo, la gran mayoría de los inversores las prepagan en momentos del ciclo donde los tipos de interés se encuentran muy bajos. En Europa y en España la inmensa mayoría de las hipotecas están concedidas con referencias de tipo de interés variables y a plazos medios en el entorno de los 25 anos.
El impacto que tiene el ciclo de tipo de interés en el mercado inmobiliario norteamericano, hace que a menores tipos, los residentes refinancien sus hipotecas a tipos bajos y aumenten el consumo con el excedente de capital. En España, la subidas en los tipos de interés, están drenando capacidad de consumo a los propietarios, que ven como semestralmente se revisan al alza sus cuotas.
EE.UU tiene un mercado inmobiliario realmente eficiente donde unos meses de caídas de precios hacen que la oferta y la demanda se ajusten, y los compradores entren de nuevo al mercado atraídos por los atractivos precios. En España, la ineficiencia del mercado, la dificultad para que un vendedor rebaje el precio de su inmueble, esta haciendo que se alarguen los precios de venta de las casas sin que se registren caídas significativas en los precios.
Sara Perez-Frutos
Directora General Eaton Vance España y Portugal.
