Las hipotecas a tipo fijo han vuelto a aparecer con fuerza en el mercado hipotecario en los últimos años. Veamos cómo son estas hipotecas.
En la actualidad, en un mercado hipotecario aún con una oferta no tan amplia como antaño, las hipotecas a tipo fijo han ido ganando espacio dentro de la oferta hipotecaria de los bancos. Esto tiene que ver con motivos diversos, pero, fundamentalmente, con una bajada de los tipos de interés para los préstamos hipotecarios a tipo fijo.
De este modo, es relativamente fácil encontrar hipotecas a tipo fijo con costes muy similares a los que hace tan sólo cinco o siete años supondría una hipoteca a tipo variable, algo que se queda en la imagen de quien va a contratar el producto, pero que no siempre tiene por qué resultar interesante para las finanzas personales.
Las hipotecas a tipo fijo
Como su propio nombre indica las hipotecas a tipo fijo nos proponen una devolución del préstamo hipotecario basada en cuotas sistemáticas que siempre resultan ser del mismo importe. Para ello la entidad financiera nos propone que el préstamo hipotecario tenga un tipo fijo, inalterable en el tiempo, aunque pueden existir en este sentido algunos matices.
A diferencia de las hipotecas a tipo variable, donde el tipo que se aplica depende de la evolución de los índices a los que se referencia, generalmente Euríbor. Es decir, en este caso la cuota de amortización es variable y habitualmente se realiza de manera anual, pudiendo subir o bajar en función del índice de referencia.
La gran ventaja de las hipotecas a tipo fijo es precisamente el hecho de conocer siempre de antemano la cuota que vamos a pagar, lo que, se supone, es una ventaja ya que nos permite tener una mejor revisión de nuestros gastos a corto, medio y largo plazo. Otra ventaja añadida es que en la evolución temporal de la hipoteca, con el aumento del valor del dinero que se supone, el impacto de la cuota fija será cada vez menor dentro de nuestra economía personal.
Sin embargo, cuando se afirma que las hipotecas a tipo fijo carecen de riesgo, se comete un error importante. Resulta interesante tener en cuenta que también los tipos fijos se exponen a riesgo, por ejemplo, el riesgo de una evolución negativa del precio del dinero, algo que ha ocurrido precisamente los últimos años. Por ejemplo, el riesgo a una implosión del mercado inmobiliario que baje el valor de las viviendas adquiridas, algo que también sabemos perfectamente que es real. Esto puede generar situaciones en las que las amortizaciones de las hipotecas sean una carga difícil de soportar, algo que también es perfectamente plausible en las hipotecas a tipo variable, pero éstas, suelen ser más flexibles y fáciles de renegociar.
En la actualidad las mejores hipotecas a tipo fijo rondan el 2%, situándose ligeramente por debajo, y en algunos casos excepcionales más cerca del 1% en el 2%. Obviamente si hace 10 años nos hubieran hablado de una hipoteca de estas características la hubiéramos firmado ciegamente, momentos en los que la hipoteca a tipo variable presentaba diferenciales por encima del 3% y no era raro encontrar las mejores ofertas a tipo fijo por encima del 5%. Sin embargo, deberíamos detenernos a pensar en lo que hoy en día es alguien cuya hipoteca a tipo fijo se encuentre, por ejemplo en cuotas amortización gravadas con un 7%, algo bastante frecuente.
Para quién son las hipotecas a tipo fijo
Las hipotecas a tipo fijo no son interesantes para todos los perfiles. Esto es algo que deberíamos tener en cuenta cuando se nos plantee el debate sobre qué tipo de hipoteca elegir.
Para elegir una hipoteca a tipo fijo lo primero que deberíamos valorar es si consideramos que nuestros ingresos futuros están más o menos garantizados y sabemos que vamos a afrontar esa cuota fija sin que suponga un esfuerzo extra para nuestro bolsillo. Si además, tenemos claro que en algún momento durante la vida de la hipoteca vamos a ser capaces de realizar amortizaciones parciales, es decir invertir nuestro dinero en saldar deuda hipotecaria la cosa puede todavía por verse mejor para nuestros intereses.
Es importante valorar que la hipoteca a tipo fijo puede ser mucho más interesante que la hipoteca tipo variable a la hora de las amortizaciones parciales. Esto es así porque ante la amortización parcial el cálculo de intereses se va a mantener inalterable algo que no ocurre con hipoteca a tipo variable donde amortizar antes o después si supone una diferencia importante sobre la carga de intereses acumulada en deuda.
Si a lo anterior sumas la duda, razonable, de la evolución de los tipos de interés variables, hoy en día casi por los suelos pero que perfectamente pueden ir subiendo gradualmente en los últimos años, es evidente que reúnes un perfil adecuado para las hipotecas a tipo fijo.
Cómo son las hipotecas a tipo fijo actuales
Como ya hemos indicado anteriormente se trata de hipotecas que, en su mejor versión, rondarán el 2% con algunas ofertas puntuales más cercanas al 1% que al 2%.
Desde el punto de vista de la contratación estas hipotecas suelen ser más duras aún en lo que a niveles de exigencia se refiere. Es decir, es probable que encontremos mayor exigencia de ingresos, mayor exigencia de garantías y probablemente más dificultad a la hora de la concesión del préstamo.
Por otro lado, en estas hipotecas a tipo fijo no vamos a encontrar por regla general los mismos plazos de amortización ni los mismos niveles de financiación que en las hipotecas a tipo variable. Ojo, esto no significa que no existan, es decir, podemos encontrar hipotecas fijas a 30 años con financiación hasta el 70% o incluso el 80%, pero van a ser bastante más caras que la media del mercado.
Por tanto, en general se trata de hipotecas caras, en las que se aplican las mismas comisiones o incluso superiores a las hipotecas a tipo variable, con mayor nivel de exigencia para su contratación y con menor plazo de amortización (una media de 20 años) y menor nivel de financiación máxima, lo cual, obliga a que si las vas a contratar o bien dispongas de un capital añadido para completar lo que falta para la adquisición de la vivienda, o bien tengas que solicitar un préstamo personal.
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