Los Prestamos Hipotecarios son uno de los productos financieros mas buscados y solicitados por todos, y es fundamental que al contratar una hipoteca conozca en profundida cuales son las comisiones aplicables, ya que su costo influirá fuertemente en el precio final de su prestamo hipotecario.
A fin de analizar cuales son las comisiones que tiene una hipoteca, cabe diferenciarlas entre si haciendo la siguiente división:
- Comisiones por la formalización de una hipoteca
- Comisiones por la cancelación anticipada de una hipoteca
- Comisiones por operaciones de subrogación hipotecaria
A continuación detallamos cada una de ellas:
Comisiones por la formalización de una hipoteca
- Comisión de apertura
- Comisión de estudio
Al momento de contratar su hipoteca la entidad bancaria le deberá informar sobre el costo que aplicará en concepto de comisión de apertura y estudio. En ella se incluyen todos los gastos que se originan al tramitar el contrato del préstamo hipotecario, y se calculan como un porcentaje sobre el importe del préstamo. Actualemte el porcentaje de la comisión de apertura se encuentra entre el 0 y 3%, y en cuanto a la comsión de estudio, en general no suele aplicarse.
Por regla general, el importe de esta comisión se cobra cuando se firma el contrato, aunque se puede acordar con la entidad financiera el abono de la comisión a lo largo de la vida del préstamo, es decir que esta comisión será incluida en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo.
Comisiones por la cancelación anticipada de una hipoteca
- Comisión de cancelación o amortización anticipada
Esta comisión viene derivada del caso de que el cliente desee cancelar de modo parcial o total la hipoteca antes de cumplirse el plazo acordado con la entidad financiera. De esta forma, esta comisión compensa a la entidad por lo que deja de ganar al no percibir los intereses por el capital que se amortiza de modo anticipado.
Tambien se calcula como un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta, y la ley establece como limite máximo una comisión de hasta el 0,50% si se cancela el prestamo dentro de los 5 años de formalizada la hipoteca, y del 0,25% si se cancela a partir del sexto año.
- Compensación por riesgo de tipo de interés
Se trata de una comisión que se aplicará exclusivamente a hipotecas a tipo fijo al momento de cancelar anticipadamente su prestamo, ya que la entidad financiera por Ley 41/2007 podrá compensar de esta forma las perdidas derivadas de dicha cancelación.
Comisiones por operaciones de subrogación hipotecaria
En este caso la legislación permite el cambio de hipoteca de un banco a otro, con la posibilidad de variar el tipo de interés y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar. Para esto solo alcanza con que la nueva entidad pague a la primera el importe pendiente del préstamo, así como los intereses devengados y las comisiones exigibles, y se formalice la subrogación en escritura pública ante notario.
En este caso, conviene negociar con la nueva entidad el coste que puede suponer la subrogación, donde la comisión no podrá ser superior al 0,50%. Algunos de los gastos que conllevan las subrogaciones, como los honorarios notariales y registrales, las comisiones bancarias o los gastos de carácter fiscal también están limitados por ley.
