Renegociación de Hipoteca

Quienes tengan que revisar la hipoteca en el último trimestre del año, se van a encontrar con importantes rebajas en la cuota gracias a la bajada del Euríbor. Pero no siempre los bancos están dispouestos a ceder, sobre todo si existen vericuetos legales en el contrato.

Los ahorros gracias a la bajada del Euribor podrían llegar hasta los 300 euros. Pero como ya mencionamos en otros post, no siempre se aplica, debido a que la letra pequeña del préstamo no siempre juega a favor del cliente. Muchas veces, los contratos de hipoteca contienen un suelo oculto que impide adelgazar la letra.

En estos casos, hay que sentarse a negociar con el banco. Y el portal Finanzas.com da una serie de reglas para negociar mejor su hipoteca:

• La táctica de amenazar con huir a otro banco ya no sirve: con la escasez del crédito, las entidades financieras saben que el recurso de acudir a la competencia para lograr alguna mejora tiene mucho de marketing y poco de realidad. Aunque en el caso de los mejores clientes, puede tener sentido. Sobre todo si tiene muchos productos asociados para mudar.
• No caiga en el impago: Aunque la situación sea difícil, lo peor que puede hacer es caer en el impago, aunque sólo sea de una letra. Porque si ello ocurre, lo incluyen en el fichero de Asnef y los problemas van a ir in-crescendo. Por eso, ante el menor indicio de que se puede dejar de pagar una mensualidad, lo mejor es iniciar cuanto antes la negociación con el banco.
• Pierda el miedo, el banco no es todopoderoso: A la entidad financiera no le interesa su piso, sino que usted lo pague puntualmente. Por eso, en el caso de que su historial sea bueno, pero esté pasando por dificultades, no tenga miedo a sentarse con el director de la sucursal y negociar las condiciones. Quizá puedan quitarle el piso a cambio de vincularlo con otros productos o aumentarle el diferencial
• Las tasaciones, por el piso: En caso de que, por ejemplo, se quiera negociar el suelo de una hipoteca, los bancos dicen que si el cliente es bueno y tiene algo más que hipotecar, se puede hablar. Pero si no, es prácticamente imposible la negociación, ya que, con la nueva tasación, la entidad no puede cubrir el riesgo de la hipoteca. Esto quiere decir que, si a usted le prestaron 300.000 euros hace dos años y su piso lo tasan ahora en 210.000 euros, un 30% menos, la entidad, normalmente, sólo tendrá margen para prestar hasta el 80%, es decir, 168.000 euros. Si usted debe más, es imposible que le puedan cambiar la hipoteca.
• Tenga claro qué es lo que pide: en las novaciones o mejoras de condiciones, se puede solicitar ampliación o renovación de capital, alteración de plazo, rebaja del diferencial de intereses o el método o sistema de amortización. Casi siempre se opta por intentar rebajar el diferencial.
• Si todo lo demás no funciona, hay que pintar la situación como si no pudiera ser peor: esto sólo puede funcionar cuando estén agotadas todas las vías y el banco no permita otras. Entonces, conviene hacer ver a la entidad que hay un riesgo más que evidente de caer en el impago. El banco puede aflojar su postura, siempre que el problema con la tasación se lo permita, y preferir seguir cobrándole intereses teniéndole como cliente.

De todos modos, la cosa está muy dura…

Subrogación Hipotecaria: concepto

Para comprender bien este concepto, primero hay que saber que es una subrogación: el diccionario la define como sustitución de una persona o cosa por otra.

Llevando esta definición al concepto que nos interesa, una subrogación hipotecaria es la sustitución de alguno de los titulares (cualquiera de las dos partes) o avalistas del préstamo hipotecario.

Entonces, existen dos grupos:

• Subrogaciones de deudor: Son aquellas en las que lo que se cambia es el deudor. Esto ocure sobre todo en operaciones de compraventa, en las que un promotor inmobiliario o un particular venden un inmueble hipotecado, y se pacta, de común acuerdo con el acreedor -en general una entidad financiera-, que parte del pago se hace asumiendo la deuda hipotecaria del vendedor.
• Subrogaciones de acreedor: aquí lo que ocurre es un cambio en la entidad financiera donde hemos contratado la hipoteca. Tiene el fin de estimular la competencia entre entidades bancarias.

La gran ventaja en ambos casos pasa por razones impositivas. Esto es así porque en ambos casos, al no cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, nos ahorramos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Hipotecas: es el momento de conseguir mejores opciones

Con la abrupta caída del euribor, se ha abierto la posibilidad de conseguir mejores condiciones para su hipoteca. Y no hablo solo de las revisiones anuales, sino de un hipotetico cambio de entidad o, mejor aun, de una renegociación directa con su banco o caja.

La reciente modificación de la ley hipotecaria introduce algunos cambios para proteger al deudor del préstamo ante subrogaciones a otras entidades. A partir de ahora, si su banco quiere contraofertar está obligado a hacerlo por escrito y con antelación. Más…

Hipoteca Smash de Banesto

Banesto ha lanzado hace unos días su Hipoteca Smash, un producto con el cual la entidad intenta robarle hipotecas a sus competidores.

Este producto de subrogación requiere que la hipoteca a cambiar tenga una antigüedad superior a 5 años y sea la vivienda habitual.

El interés de la Hipoteca Smash es de euribor + 0,38 y el gancho de la contratación es que Banesto se hace cargo de todos los gastos que suponga la subrogación: cancelación, notaría, registro, gestoría y tasación.

Pero además, de la mano de la cara de Nadal, este producto intenta ser solidario, y como lanzamiento promocional la entidad donará 1.000 euros por cada smash que el tenista realice en los torneos de Gran Slam: Roland Garros, Wimbledon y US Open.

Sin duda, cuando las entidades se pelean y compiten entre si, el consumidor es el beneficiado. si usted tiene una hipoteca de interés superior, puede cambiarse a esta sin ningún cargo. Eso sí, el diferencial sobre el euribor no es de los mejores, pero todo depende de que tenga contratado en la actualidad.

Más informacion

Hipoteca Barclays Cambio de Banco

En esta oportunidad Barclays le ofrece cambiar la hipoteca que usted tenga actualmente en otro banco, asumiendo todos los gastos notaría, registro y gestoría hasta un importe máximo de 3.000 €.

Este nuevo producto que la entidad acaba de lanzar al mercado le brinda la posibilidad de mejorar su cuota mensual o, si lo desea, ampliar la que poseen con una de las mejores condiciones del mercado. Puede contratarse mediante la cancelación o la subrogación de la hipoteca que usted posea en otra entidad y la posterior apertura de la nueva en Barclays.

Esta nueva Hipoteca Cambio de Banco podrá contratarla con un tipo de interés del Euribor a un año + 0,35%, y por un plazo máximo de 35 años. Además, tenga en cuenta que la hipoteca anterior debe tener una antigüedad mínima de seis meses.

Los clientes que contraten este producto podrán hacerlo por un importe de hasta el 75% del valor de la tasación de la vivienda, con el único requisito de contratar un Seguro de Vida de Barclays Vida y Pensiones.

La comisión de apertura es del 0%, y la compensación en caso de desistimiento será:

• 0% en caso de amortizaciones parciales.
• 0,50% los 5 primeros años de vida del préstamo y 0,25% los restantes, en caso de amortización total.

A modo de ejemplo, para una operación de 100.000 € a 15 años incluyendo la contratación del seguro de vida con una prima total de 1.625 € para un varón de 30 años, con un capital asegurado del 100% y por una duración de 10 años, el interes seria del 3,25 TAE.

Es una muy buena oportunidad para quienes no estén conformes con su banco actual, con una de las mejores condiciones del mercado y sin asumir gasto alguno.

Más información