“Dación en pago” para saldar deuda hipotecaria

Las familias con bajos ingresos y con todos sus miembros en paro podrán utilizar la “dación en pago” para saldar su deuda hipotecaria con el banco siempre que se trate de la primera vivienda. También aquellas familias que también cuenten con bajos ingresos -por debajo de un umbral todavía sin determinar- y que tengan a todos sus miembros en paro y agotadas sus prestaciones podrían salvarse del desahucio.

¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago se aplica como sistema de pago por parte del deudor de una hipoteca inmobiliaria a la que no puede hacer frente las cuotas impuestas por dicha hipoteca y en la que se entrega el inmueble, en vez de dinero, para liberarse de la deuda.

Para solicitar la dación de pago hay que hablar con el director de la sucursal bancaria en la que está contratada la hipoteca. El banco intentará ofrecer alternativas al cliente deudor para pagar el préstamo: moratorias, reducciones en la cuota hipotecaria, etc.

La dación de pago no está regulada en España, la entidad financiera puede negarse a concederla. Sólo accederá a ello en casos muy puntuales en los que el cliente no tiene dinero ni bienes para saldar su deuda. En estas situaciones el traspaso de la vivienda se formaliza ante notario.

La propuesta de solución del gobierno del PP al deshaucio.
El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha anunciado que el Gobierno promoverá una serie de medidas para proteger a aquellas familias con todos sus miembros en paro y que no cuenten con ingresos adicionales para afrontar el pago de la hipoteca.

En concreto, propone que para ellos sea menor la penalización en caso de impago de la hipoteca y estudia con Justicia la posibilidad de que el pago de intereses -que se produce en los primeros años de la hipoteca- contabilice para el principal, de forma que se reduzca el total del préstamo para este tipo de familias. Todas estas medidas se aplicarán solo en caso de embargo de la vivienda habitual.

Estas medidas solo beneficiarían a aquellas familias que pudieran acogerse a ese “umbral de exclusión”, que según de Guindos hay que definir. Y esta medida se incluirá dentro de “un código de buenas prácticas” para los bancos, que serán al final quienes tengan la última palabra en este asunto.

De Guindos, además, adelantó que, dentro del código de buenas prácticas para los procedimientos de ejecución hipotecaria, permitirá durante al menos dos años habitar a estas familias en la vivienda antes del desalojo.

Dudas en la ejecución.
Aunque De Guindos ha hablado de que “se debería permitir la dación en pago como principio de liberación de la deuda”, también ha puntualizado que está por ver cómo se podría estructurar y que, en cualquier caso, sería una opción limitada a la primera vivienda, para familias en “umbral de exclusión” y con todos los miembros en paro.

Además, el titular de Economía ha advertido que habrá que actuar con “cautela” para evitar un uso abusivo de esta cláusula. Suma y sigue, porque el tratarse de contratos en vigor, es necesario analizar con el Ministerio de Justicia la posibilidad de aplicar una medida de este tipo, ya que en España no está permitida la retroactividad.

En contra.
El portavoz socialista de Economía en el Congreso de los Diputados, Valeriano Gómez, ha acusado este miércoles al ministro del ramo, Luis de Guindos, de generar “falsas expectativas” con su anuncio sobre la dación en pago, recordando que un código de buenas prácticas sólo incluye recomendaciones y no obligaciones, y reclamando una “legislación prudente” que, entre otras medidas, alargue los plazos para las ejecuciones hipotecarias y reduzca los intereses de demora.

El jefe de Estudios de idealista.com, Fernando Encinar, ha indicado que la dación en pago limitada a familias en paro y con escasos recursos económicos hará crecer el diferencial de las hipotecas y podría producir un aumento de la economía sumergida.

Los bancos lo aceptan.
Los bancos podrán incluir como “gasto fiscalmente deducible” las pérdidas derivadas de las medidas contempladas en el ‘Código de Buenas Prácticas’ que el Gobierno promoverá entre las entidades y que permitirá la dación en pago a familias sin ingresos y con todos sus miembros en paro, siempre que se trate de la primera vivienda.

La banca ya ha dicho que estaría dispuesta a aceptar una medida de este tipo siempre que la entidad la pueda asumir de forma voluntaria, tal y como ha dicho este mismo martes el presidente de la AEB, Miguel Martín.

Reemplazo del Euríbor, ¿encarecería hipotecas?

Se acaba el euríbor como referente hipotecario? ¿Se convertirá en otra víctima del fin del ‘boom’ inmobiliario y de la crisis financiera?

Parece que las respuestas a estas preguntas no tardarán el resolverse. El Banco de España quiere que la banca utilice el ‘interest rate swap’ a 5 años y lo hará mediante una circular sobre transparencia de las operaciones a finales de abril.

¿Qué consecuencias tiene para los hipotecados? ¿A quién beneficia?

En primer lugar, para quienes tengan una hipoteca referenciada a euríbor no habrá cambios, salvo que hipotecado y banco se sienten para cambiar las condiciones del crédito.

Con la adopción del nuevo índice se pretende minimizar la dependencia del sistema hipotecario a los tipos de interés interbancarios a un año, muy influenciado en los últimos años por la desconfianza entre las entidades financieras. En julio de 2008 al principio de la crisis, los tipos de interés se encontraban en el 4,25% pero el indicador superaba el 5,3%, más de un punto por ciento de diferencia, cuando lo habitual es de un 0,25%.

¿Pero qué pasa para los nuevos hipotecados?
El estallido de la burbuja inmobiliaria ha provocado un descenso en el precio de la vivienda, sin embargo, para compensar la caída de los márgenes que está sufriendo la banca, la financiación está siendo más cara.

Como recuerda Miguel Ángel Alemany, director del portal inmobiliario pisos.com, “en los años del ‘boom’ los préstamos se otorgaban con tipos relativamente bajos para compensar la subida del euríbor. Ahora que la situación ha cambiado y para que la banca siga ganando lo mismo se sube el marginal hasta diferenciales cercanos al 3%”.

En cuanto a nuevas referencias, bancos y cajas están desarrollando una estrategia propia ante la subida de las provisiones por sus activos inmobiliarios en cartera “desviando la atención del euríbor y ofreciendo otros índices de referencia más estable”.

En ambos casos, euríbor más un diferencial alto o un nuevo mecanismo de referencia la consecuencia va a ser la misma: el encarecimiento de la hipoteca. Es decir, aunque el precio de la vivienda se haya ajustado, el dinero prestado para pagarla resultará más caro.

Así, “el debate ya no está en la evolución del euríbor, sino en hasta dónde se subirán los diferenciales y cuanto tiempo se tardará en eliminar esta referencia de las ofertas hipotecas” prosigue Alemany.

Se habla en este sentido de dos diferenciales alternativos:
Por un lado, el IRS (Interest Rate Swap), un índice a cinco años que refleja los tipos de interés sin prima de riesgo y que fue la propuesta realizada por el Banco de España. Esto permitirá a la banca asegurarse ingresos altos durante periodos de tiempo más largos, que con el euríbor, referenciado a seis meses o a 12. Pero el nuevo índice podría estar en torno al 5%.

Por otro lado, el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), que marca el tipo de interés medio de las ofertas hipotecarias a tipo variable concedidas por las propias entidades financieras con un plazo superior a tres años. También es más estable que el euríbor, y más caro, aunque su diferencial suele ser menor al 1%. La brecha entre el IRPH y el euríbor al cierre de 2011 es sustancial: el primero superaba al segundo en 1,6 puntos porcentuales.

En cuanto al primero también es más caro que el euríbor pero más estable, es decir, que un nuevo hipotecado que adopte este tipo pagará cuotas más estables a lo largo de la vida del crédito, pero también serán más elevadas que si las tuviera con el euríbor. El hecho de que también sea a plazos más largos implicará que se beneficiará más tarde de las bajadas.

Cuándo entrará en vigor el nuevo indicador y cuándo empezará aplicarse en los nuevos créditos hipotecarios. ¿Cuándo empezarán las renegociaciones del nuevo interés a pagar?

Desde HelpMyCash.com aconsejan a los nuevos hipotecados que eviten las hipotecas referenciadas a IRPH por la posible aparición del IRS, que podrían tener que ser renegociadas, con altas probabilidades de subir su tipo de interés.

Además, aunque esto no pasara, el euribor seguirá siendo más bajo que el IRPH, sobre todo ahora que las hipotecas están subiendo. (El IRPH se calcula haciendo la media entre los intereses de las hipotecas concedidas en los últimos 3 años).

Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), recuerda que habrá que esperar al mes de abril cuando entre en vigor el IRS para saber si los bancos ofrecerán euríbor e IRS o solo este último. Desde la organización se teme que haya “poco margen de negociación”, aunque estarán muy atentos para ver si hay subidas injustificadas y, especialmente, concertadas.

Préstamo Nómina de Banco Caminos

Hemos estado analizando el tema de los préstamos, quedando pendiente el tema préstamos nómina. He aquí una breve reseña de sus componentes y una buena oferta de un banco privado, Banco Caminos nos ofrece un buen plan de préstamo.

Banco Caminos está comercializando dentro de su gama de productos de financiación, un producto interesante, ya que ofrece tipos de interés que se encuentra entre los mejores del mercado, aunque también ha sufrido modificaciones en sus condiciones.

El Préstamo Nómina tiene un sistema de cuotas mensuales y un plazo máximo para su devolución de la deuda de hasta 5 años (60 meses), y como unico requisito deberá tener su nómina domiciliada en la entidad.

En los costes, nos encontramos con uno de los cambios que ha sufrido este producto, ya que antes se aplicaba un tipo de interés que si bien también era fijo dependia del tipo de cliente que se trate asi como del importe y plazo solicitado (entre el 5,40% y 7,00%). En cambio, a partir de estas nuevas modificaciones, la entidad ha decidido unificar el tipo de interes y aplicar un 6,50% nominal anual.

Otro punto a considerar en la financiación, son las comisiones. En el Préstamo Nómina, la entidad cobra una comisión de Apertura del 0,50%, aunque ha comunicado que no tiene comisión por cancelación total o parcial, lo que significa que el cliente tendrá la posibilidad de cancelar su deuda en cuanquier momento sin coste alguno.

Banco Caminos exige para la contratación de este préstamo la obligatoriedad de domiciliar la nómina del solicitante en la entidad.

Lo importante al momento de contratar un préstamo o crédito personal es conocer la TAE global de la operación, ya que es el indicador mas preciso sobre el costo del producto, la cual se compone del tipo de interes nominal, el plazo de amortización de ladeuda, y las demas comisiones y gastos que integren al producto.

Como ejemplo, en caso de solicitar el Préstamo Nómina de Banco Caminos por un importe total de 10.000 euros, con un plazo de amortizacion de la deuda de 5 años, un tipo de interés deudor fijo anual del 6,50%, y una comisión de apertura de 50,00 euros, la operación generará una TAE del 6,92%, donde el importe total adeudado por el consumidor será de 11.789,69 euros, mientras que las cuotas mensuales a pagar serán de 195,66 euros.

En estos momentos de crisis, podemos decir que ofrece buenas condiciones con tipos muy interesantes y comisiones bajas. Lo que lo conbierte en un producto recomendado!

Si desea conocer más sobre préstamos para viviendas y realizar cálculos de cuanto pagará por este tipo de productos, puede hacerlo desde calculo préstamo.

Le recordamos que se encuentra disponible nuestro simulador de préstamos personales, una herramienta muy util que le permitira conocer el monto de sus deudas, y cual será la cuota mensual que abonará por su prestamo personal, con solo ingresar en el el importe que desea solicitar el plazo de amortización y el tipo de interes al cual será financiado el préstamo.

Guía de préstamos personales PARTE III

Habíamos visto ya en préstamos I acerca de los diferentes tipos de préstamos a los que podemos tener acceso: considerando el préstamo hipotecario, el dinero que podemos cubrir con tarjetas de crédito, y el préstamo personal; en el mismo artículo se consideraban también los elementos propios del préstamo que deberíamos conocer los cuales afectan al mismo, estos eran, los plazos, el interés (a tasa fija o variable), la T. A. E. (tasa anual equivalente), los avales o garantías, y las comisiones.

Ya en préstamos II analizamos los derechos y obligaciones que tenemos que conocer al acceder a un préstamo, los aspectos a considerar para hacer una comparativa de ofertas y elegir el más conveniente, y por último los criterios de concesión del préstamo o sea qué parámetros utiliza el acreedor para considerar si el deudor está en posición de devolver el dinero y saldar finalmente el préstamo.

En este tercer artículo veremos cómo debes calcular tu capacidad de endeudamiento, o sea a qué cuota puedes acceder para cubrirla sin mayores sobresaltos, la documentación a presentar, requerida por el Ente acreedor, y una imperdible oferta de préstamo personal de Novagalicia quién nos ha suministrado esta valiosa información de tu interés.

Capacidad de endeudamiento

A la hora de solicitar el préstamo, una de las primeras preguntas que debes hacerte es la capacidad de pago mensual, lo que te permitirá conocer el endeudamiento en el que puedes incurrir. La idea central es que adquieras una deuda que no perjudique en el futuro tu economía.

Para realizar el cálculo de tu capacidad de endeudamiento, es necesario que tengas en cuenta tus ingresos y gastos fijos a soportar cada mes; de esta forma, estimaras tus ingresos netos mensuales, siendo recomendable no endeudarte con una cuota mensual superior al 30% de los mismos.

Con lo que podrías contratar un préstamo de las siguientes condiciones:

Documentación

Para realizar los trámites recogidos en el apartado “Criterios de concesión” y conocer la efectiva capacidad de endeudamiento de un solicitante, las entidades necesitan la información pertinente para la justificación de ingresos y determinación de la solvencia.

La documentación que se requiere habitualmente es la siguiente:

• D.N.I-N.I.F. o tarjeta de residencia.
• Última declaración del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
• Su nómina o justificante de ingresos.
• Contrato proforma del bien o servicio que desea adquirir (coche, reforma, electrodoméstico…).
• Puede ser necesaria la declaración de bienes.
• Información sobre otros créditos, en caso de tenerlos (p.ej. últimos recibos)

En los casos en los que aparezca la figura del avalista, éste también tendrá que presentar la información necesaria para justificar sus ingresos.

Olvídate de preocupaciones con el Préstamo Personal Online que te ofrece Novagalicia Banco:

• Solicita el importe que necesites, hasta 75.000 €.
• Podrás elegir un plazo de hasta en 8 años, según las características de la operación.
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• Con un proceso muy sencillo y ágil: te comunicaremos el resultado y los pasos a seguir a través de e-mail o móvil.

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• Domiciliación de Nómina. Si no deseas domiciliar tu nómina, el préstamo incluirá un Seguro de Pagos protegidos, que te protegerá ante una posible situación de desempleo. En este caso, las condiciones del préstamo serían diferentes: consulta tus condiciones personalizadas de Préstamo Personal Online.
• Los titulares deben ser mayores de edad y residentes en el territorio español.
• En caso de operaciones con un único titular se podrá solicitar la contratación de un seguro de vida.
• Importe mínimo del préstamo: 6.000 €.

Guía de préstamos personales PARTE II

Derechos y obligaciones
Como solicitante, el titular de un préstamo debe conocer los siguientes aspectos:
• Antes de que se celebre el contrato, la entidad financiera debe entregarle una oferta vinculante con las condiciones del préstamo y que se deben respetar durante un período mínimo de 10 días hábiles.
• Tiene además derecho a ser informado del importe de las cuotas periódicas en una tabla de amortización.
• En préstamos vinculados a compras realizadas en un comercio, puede realizar la operación con la entidad que desee, sin necesidad de contratar la que le sugiera el establecimiento.
• Debe saber que las operaciones de préstamo incurren en una serie de gastos que son a su cargo (estudio de la operación, fedatario público, avisos de impago, seguros vinculados, etc.) y que deben constar explícitamente en la póliza o contrato.
• En caso de aceptar la oferta de la Entidad, tiene derecho a examinar la póliza antes de su firma, en especial, las condiciones de tipo de interés, gastos y comisiones, garantías y plazo.

¿Cómo comparar ofertas?

No es posible establecer un criterio general para determinar cuál es el mejor préstamo al consumo, ya que en cada caso habrá que buscar el que mejor se adapte a las preferencias y situación financiera de cada persona. No obstante, es importante tener en cuenta los siguientes aspectos:
La cuantía a pagar mensualmente, que es un resultado directo del plazo y del tipo de interés.

La T.A.E. o tasa anual equivalente, aplicada en la operación de préstamo. Es una referencia importante en préstamos con periodicidades de pago y comisiones diferentes.

Otros aspectos como: posibilidad de amortización o cancelación anticipada, agilidad y facilidad en la tramitación, comisiones aplicadas o el grado de confianza en la entidad son otras cuestiones a tener en cuenta.

La razón habitual para seleccionar un préstamo será su facilidad de pago y esto depende, a su vez, del juego entre dos variables: cuantía periódica y tipo de interés aplicado. Fíjese que a veces, y en función del plazo, a la vista de estas dos magnitudes, no siempre se llega a la misma conclusión; por ejemplo:

La propuesta 2 resulta más barata, pues su tipo de interés es menor, pero implica un mayor esfuerzo de pago al tener un plazo más reducido. Lo aconsejable es encontrar el equilibrio adecuado a su situación personal.

Criterios de concesión
La condición básica para que una Entidad conceda un préstamo es que tenga la convicción de que, en condiciones normales, la operación será reembolsada sin incidencias de acuerdo con las condiciones pactadas.

Para llegar al convencimiento de recobro, la Entidad analiza los siguientes aspectos:
• Ingresos periódicos del cliente.
• Su situación financiera y patrimonial actual.
• Previsible estabilidad en la percepción de las rentas.
• Historial del solicitante en su relación con la Entidad y en otras operaciones anteriores de crédito.

Además, la Entidad debe cubrir las posibles contingencias que puedan surgir durante la vigencia de la operación, para lo que puede proponer varias opciones:
• Avales personales que respondan con carácter complementario al titular del préstamo. Son los llamados fiadores o avalistas.
• Cobertura de un seguro de amortización del préstamo, ya sea por fallecimiento, invalidez, enfermedad, desempleo o cualquier otra causa que implique dificultades en el pago del préstamo.
• Domiciliación de la nómina, que aumenta la confianza en la estabilidad de los ingresos.