Subrogación hipotecaria

Si usted es una de aquellas personas que tiene contratada una hipoteca en condiciones desfavorables, respecto de las actuales ofertas hipotecarias, esta entrega va a resultarle de gran interés, ya que le expondremos el concepto y condiciones de la subrogación. Mediante este procedimiento podrá aprovechar la mejora de las condiciones hipotecarias que pueda detectar en el mercado.
Pero hoy no sólo le vamos a comentar qué es la subrogación sino cuáles son las sorpresas con las que se puede encontrar a la hora de pasarse a otra entidad que le ofrece una propuesta, a primera vista, tentadora.

Subrogación es el proceso por el cual cambiaremos de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario con el fin de obtener una mejora en las condiciones del tipo de interés que nos aplican en el mismo.
Por Ley, en una subrogación sólo se podrá modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo constantes las restantes condiciones de nuestra hipoteca, como el capital pendiente, el plazo de amortización, los intervinientes, etc.
Sin embargo, muchos bancos ocultan en la letra pequeña de sus contratos numerosas cláusulas que provocan que el gasto del consumidor sea, en ocasiones, bastante superior al que hubieran tenido de no realizar el cambio.

Tan sólo partamos de la base que los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva, pero sin duda implican gastos que realizar. De acuerdo a consultas efectuadas a expertos, estos gastos, en promedio, se sitúan en un 2,50% del valor total de la hipoteca.

El coste de la operación viene determinado fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca. Este importe ronda habitualmente un cuarto o medio punto porcentual (0,25 o 0,50%) y rara vez, la nueva entidad bancaria contempla en su propuesta este coste.

A este importe tendremos que sumarle los gastos correspondientes a Notaría, Registro y Gestoría.

En caso de que además del tipo de interés quisiéramos modificar alguna de las restantes variables del préstamo (aumentar el capital pendiente para así asumir los gastos, aumentar el plazo de amortización para tener una cuota inferior etc…), es decir, si además de la subrogación, queremos realizar una novación del préstamo, deberemos pactar de antemano este hecho con la nueva entidad financiera con el fin de proceder a realizar el mismo una vez se haya subrogado la hipoteca. Este punto resulta fundamental, ya que muchas veces, estas nuevas condiciones no son admitidas por la entidad ya que no desean que el plazo de la hipoteca, se prolongue más allá de los 75 años de sus titulares.

Otro factor a tener presente es que, en numerosas ocasiones, las entidades bonifican alguno de los gastos que le mencionamos precedentemente, pero uno de los mayores ‘trucos’ de los bancos para “compensarse” de dicha oferta, se sitúa en torno al valor de tasación del inmueble. Gran parte de las entidades no admiten subrogaciones por encima del 65-80% del precio de tasación actual, debido a la reciente caída de los precios en el sector inmobiliario.

Esta guía no sólo tiene por objetivo presentarles el concepto de la subrogación, sino también advertirle los puntos débiles o conflictivos a tener en cuenta a la hora de evaluar su cambio. Sin embargo, la forma más efectiva de evaluar una nueva propuesta es mediante la utilización de un comparador de hipotecas. Desde FinancialRed, ponemos a su disposición una efectiva herramienta para planificar su hipoteca: el comparador Hipolisto. Además en el mismo podrá encontrar ofertas de hipotecas, consejos, novedades, etc. No dude de visitarlo.

Renegociación de Hipoteca

Quienes tengan que revisar la hipoteca en el último trimestre del año, se van a encontrar con importantes rebajas en la cuota gracias a la bajada del Euríbor. Pero no siempre los bancos están dispouestos a ceder, sobre todo si existen vericuetos legales en el contrato.

Los ahorros gracias a la bajada del Euribor podrían llegar hasta los 300 euros. Pero como ya mencionamos en otros post, no siempre se aplica, debido a que la letra pequeña del préstamo no siempre juega a favor del cliente. Muchas veces, los contratos de hipoteca contienen un suelo oculto que impide adelgazar la letra.

En estos casos, hay que sentarse a negociar con el banco. Y el portal Finanzas.com da una serie de reglas para negociar mejor su hipoteca:

• La táctica de amenazar con huir a otro banco ya no sirve: con la escasez del crédito, las entidades financieras saben que el recurso de acudir a la competencia para lograr alguna mejora tiene mucho de marketing y poco de realidad. Aunque en el caso de los mejores clientes, puede tener sentido. Sobre todo si tiene muchos productos asociados para mudar.
• No caiga en el impago: Aunque la situación sea difícil, lo peor que puede hacer es caer en el impago, aunque sólo sea de una letra. Porque si ello ocurre, lo incluyen en el fichero de Asnef y los problemas van a ir in-crescendo. Por eso, ante el menor indicio de que se puede dejar de pagar una mensualidad, lo mejor es iniciar cuanto antes la negociación con el banco.
• Pierda el miedo, el banco no es todopoderoso: A la entidad financiera no le interesa su piso, sino que usted lo pague puntualmente. Por eso, en el caso de que su historial sea bueno, pero esté pasando por dificultades, no tenga miedo a sentarse con el director de la sucursal y negociar las condiciones. Quizá puedan quitarle el piso a cambio de vincularlo con otros productos o aumentarle el diferencial
• Las tasaciones, por el piso: En caso de que, por ejemplo, se quiera negociar el suelo de una hipoteca, los bancos dicen que si el cliente es bueno y tiene algo más que hipotecar, se puede hablar. Pero si no, es prácticamente imposible la negociación, ya que, con la nueva tasación, la entidad no puede cubrir el riesgo de la hipoteca. Esto quiere decir que, si a usted le prestaron 300.000 euros hace dos años y su piso lo tasan ahora en 210.000 euros, un 30% menos, la entidad, normalmente, sólo tendrá margen para prestar hasta el 80%, es decir, 168.000 euros. Si usted debe más, es imposible que le puedan cambiar la hipoteca.
• Tenga claro qué es lo que pide: en las novaciones o mejoras de condiciones, se puede solicitar ampliación o renovación de capital, alteración de plazo, rebaja del diferencial de intereses o el método o sistema de amortización. Casi siempre se opta por intentar rebajar el diferencial.
• Si todo lo demás no funciona, hay que pintar la situación como si no pudiera ser peor: esto sólo puede funcionar cuando estén agotadas todas las vías y el banco no permita otras. Entonces, conviene hacer ver a la entidad que hay un riesgo más que evidente de caer en el impago. El banco puede aflojar su postura, siempre que el problema con la tasación se lo permita, y preferir seguir cobrándole intereses teniéndole como cliente.

De todos modos, la cosa está muy dura…

Con la baja del euribor se abren las oportunidades de renegociación de hipotecas

Renegociar las condiciones de la hipoteca o subrogarse puede suponer un ahorro de 200 euros mensuales. Habiendo sufrido una baja en su tasa el EURIBOR con respecto al año 2008, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), alerta a sus usuarios que concurran a la entidad bancaria y/o caja de ahorro donde poseen su hipoteca , a fin de renegociar las condiciones de la misma.

La bajada del EURIBOR, puede llegar a significar un ahorro mensual de hasta 200 Euros al consumidor. Los consumidores que han revisado su hipoteca en Noviembre y/ o Diciembre 2008, se beneficiarán en poca medida, dado que la lentitud en la bajada del EURIBOR y sus formalidades, que unidas al proceso de revisión de hipoteca, impidió beneficiarse en sucesivas bajadas de tipos, por parte del Banco Central Europeo.

La última y reciente revisión acordada, fijó el precio del dinero en 2%. A pesar de ello con la anticipación de la comunicación a principios de mes del EURIBOR, va a beneficiar a todos aquellos que revisen las hipotecas a partir de ahora.

En caso que el Banco o Caja de Ahorros no quisiera acceder a la revisión, el consumidor si lo desea puede optar por la subrogación del crédito a otra entidad bancaria que mejore los beneficios. En caso que el Banco donde esta, desee aceptar igualando la oferta, firmará una novación con el EURIBOR actual.

Si bien hay mayores costos en una subrogación, la diferencia existente entre Octubre 2008 y Enero 2009 del EURIBOR, justifican esa erogación. Un ejemplo dado por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) es que si un consumidor cuya hipoteca se revisara entre 2l de Noviembre de 2008 y 17 de Diciembre 2008 tiene EURIBOR oficial a Octubre de 2008 (5,248). Una hipoteca de 135.202 Euros a 22 años y que se revisara al EURIBOR con diferencial de 0,5, dicha revisión supone pagar 903,51 Euros mensuales. Pero si se revisara esa misma hipoteca a partir del 3 de Enero 2009, pagaría 767,41 Euros y en Febrero tomando el EURIBOR de Enero, seguro pagaría 700,21 Euros.

Como se expresara en su titulo, renegociar o subrogar una hipoteca , en las condiciones expresadas anteriormente, equivale un ahorro de 200 Euros mensuales.