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Escrito por Fabian el febrero 19, 2010
Crónica de una muerte anunciada. Este es el título de un libro de García Marquez, pero bien se le puede aplicar a la historia reciente del Santander Banif Inmobiliario.
Este fondo, que supo ser uno de los más exitosos del sector, y el más grande en su tipo, ha entrado en cesasión de pagos hace ya un año: ha aplicado un corralito financiero por un periodo de dos años, impidiendo el reembolso de las participaciones después de que sus inversores solicitaran reembolsos por importe de 2.617 millones de euros, el 80% de su patrimonio.
Para disponer del tiempo necesario para generar liquidez enajenando los activos del fondo -se trata de inmuebles, uno de los sectores más castigados por la crisis económica-, el Santander ha pedido a la CNMV suspender el reembolso de participaciones por un periodo de dos años a contar desde el 28 de febrero, hasta el mismo día de 2011.
Durante este plazo de dos años, la gestora aplicará una rebaja de sus comisiones, que pasarán a ser del 0,75%, mientras que el depositario también reducirá sus comisiones, al 0,10%. Parece mentira, no le dejan retirar su dinero y encima le cobran por ello…
Pero la historia no terminó allí. Para los maltrechos partícipes del Fondo Banif Inmobiliario, la tortura no tiene final. Recientemente, según una normativa que última el Ministerio de Economía, hemos conocido la noticia que la liquidación final del fondo podría demorarse todo lo que necesite la gestora.
Hasta ahora, el reglamento de liquidación de fondos de inversión inmobiliarios fijaba que el periodo para vender todos los activos del fondo no podía durar más de dos años, plazo tras el que los partícipes se convertían en propietarios de los inmuebles. Con la modificación legal que se presume se aprobará, se deja en manos de la gestora la decisión sobre los tiempos de venta de sus inmuebles y el plazo que tardarán en recuperar su capital los partícipes.
Avisado, el Banif Inmobiliario ha aplazado la venta de inmuebles ante la llegada de la nueva normativa, que le permitiría esperar todo lo que desee para devolver el dinero a sus partícipes.
Sin duda, una muestra más de los abusos de algunas entidades financieras para con sus clientes.
Seguimiento del Santander Banif Inmobiliario
Escrito por Fabian el junio 8, 2009
La Caja De Ahorros Del Mediterráneo (CAM) tiene más de 2.500 viviendas que comercializa por medio de Mediterranean, la división inmobiliaria que tiene una antigüedad en el mercado de dos años.
Ofrece rebajas desde el 20% hasta el 50%. A su vez, ofrece sus inmuebles por medio de varios sitios a los que se accede desde el portal inmobiliario principal. La venta es directa, dónde los clientes pueden hacer una contraoferta y también se ofrecen las subastas de los inmuebles. Más…
Escrito por Fabian el febrero 26, 2009
En estos últimos días se ha desatado una polémica en torno a la decisión que ha tomado el Banco Santander de suspender los reembolsos del más importante fondo inmobiliario de España.
Esta decisión se basa en que la entidad programo en diciembre de 2008 realizar una tasación de carácter extraordinario entre enero y febrero de 2009, con el propósito de adecuar el valor del fondo Santander Banif Inmobiliario a la realidad del mercado.
Esta polémica se concentra en la rentabilidad que otorgan estos fondos, ya que la misma proviene del alquiler de los activos y del incremento de su valor patrimonial.
Ahora bien, vamos a ver como se calcula este valor patrimonial: para este cálculo tenemos que tener en cuenta tres factores:
- 1. Las rentas del alquiler
- 2. Las plusvalías latentes del patrimonio inmobiliario
- 3. Las plusvalías derivadas de la liquidez
La normativa vigente en este tema exige que debe seleccionarse entre el monto mínimo del flujo de la renta obtenida por los alquileres en función de la duración del contrato correspondiente o el valor de la tasación de mercado. Se establece el principio de prudencia, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
En el caso de los inmuebles siempre se toma en consideración el valor de tasación y no el valor de mercado, y más aun cuando se tasa un inmueble de un fondo inmobiliario puro donde se considera su valor como inmueble a alquiler y no a precios de compraventa.
Llevando todo esto al caso Santander, este fondo se encontraba valorado en función al criterio del flujo de la renta obtenida por los alquileres en función de la duración del contrato y ahora pasará a estar valorado en función del valor de la tasación de mercado. Pero para que esto ocurra la legislación solo permite hacerlo con el requisito de que debe existir un mercado representativo de inmuebles comparables, así como datos adecuados para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los dos años anteriores a la fecha de la valoración.
El objetivo que se plantea con la legislación es limitar el riesgo de estos fondos y evitar que cuando el mercado se desplome, ocurra lo mismo con las rentabilidades. Hay que tener en cuenta que los inmuebles son activos muy poco líquidos lo cual preocupa bastante ante un contexto como el actual, con el mercado inmobiliario completamente debilitado.
Ante este panorama la Comisión Nacional de Valores a lanzado una serie de consejos destinados a los inversores afectados, y afirma que el objetivo de la decisión es permitir que se realice un plan ordenado de venta de los activos de este fondo para poder obtener la liquidez que se necesita para atender los reembolsos solicitados, la entidad gestora destinará el 10% del patrimonio al pago de reembolsos de forma proporcional a las solicitudes, donde los partícipes tienen hasta el 27 de febrero.
Escrito por Fabian el febrero 6, 2009
Luego de ser considerado por muchos como uno de los grandes aciertos de la industria de los fondos de inversión, el Santander Banif Inmobiliario se enfrenta a una dura crisis de liquidez.
Como todo fondo inmobiliario, en caso de que ocurra reembolsos masivos (como lo que le esta sucediendo al Santander Banif Inmobiliario), debe comenzar a vender los activos del fondo que, en este caso, son inmuebles, con el problema que ello acarrea en plena crisis inmobiliaria.
En este contexto, el fondo ha sufrido la peor caída de su historia en cuanto a rentabilidad (-4.21% en enero 2009) como en cuanto a su patrimonio (-5.01% en mismo periodo). Los responsables de la gestora han dicho que el fondo no cerrara, pero que tendrán que hacer una tasasión extraordinaria para averiguar el verdadero valor de sus activos.
Esta tasasión ha comenzado a fines de enero (casi coincidentemente con la ventana de liquidez anual del fondo) y han prometido tener los resultados finales a principios de marzo. Pero esto conlleva polémica, ya que los que decidan desarmar sus posiciones en la ventana de liquidez, no saben a que precio lo harán.
En mi opinión, de esta jugada estratégica de la gestora no puede salir nada bueno, al menos para aquellos que se decidan a salir del fondo. El valor liquidativo seguramente bajará, aunque nadie se atreve a decir cuanto. Yo estimo que un número significativo…
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