Las familias con bajos ingresos y con todos sus miembros en paro podrán utilizar la “dación en pago” para saldar su deuda hipotecaria con el banco siempre que se trate de la primera vivienda. También aquellas familias que también cuenten con bajos ingresos -por debajo de un umbral todavía sin determinar- y que tengan a todos sus miembros en paro y agotadas sus prestaciones podrían salvarse del desahucio.
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago se aplica como sistema de pago por parte del deudor de una hipoteca inmobiliaria a la que no puede hacer frente las cuotas impuestas por dicha hipoteca y en la que se entrega el inmueble, en vez de dinero, para liberarse de la deuda.
Para solicitar la dación de pago hay que hablar con el director de la sucursal bancaria en la que está contratada la hipoteca. El banco intentará ofrecer alternativas al cliente deudor para pagar el préstamo: moratorias, reducciones en la cuota hipotecaria, etc.
La dación de pago no está regulada en España, la entidad financiera puede negarse a concederla. Sólo accederá a ello en casos muy puntuales en los que el cliente no tiene dinero ni bienes para saldar su deuda. En estas situaciones el traspaso de la vivienda se formaliza ante notario.
La propuesta de solución del gobierno del PP al deshaucio.
El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha anunciado que el Gobierno promoverá una serie de medidas para proteger a aquellas familias con todos sus miembros en paro y que no cuenten con ingresos adicionales para afrontar el pago de la hipoteca.
En concreto, propone que para ellos sea menor la penalización en caso de impago de la hipoteca y estudia con Justicia la posibilidad de que el pago de intereses -que se produce en los primeros años de la hipoteca- contabilice para el principal, de forma que se reduzca el total del préstamo para este tipo de familias. Todas estas medidas se aplicarán solo en caso de embargo de la vivienda habitual.
Estas medidas solo beneficiarían a aquellas familias que pudieran acogerse a ese “umbral de exclusión”, que según de Guindos hay que definir. Y esta medida se incluirá dentro de “un código de buenas prácticas” para los bancos, que serán al final quienes tengan la última palabra en este asunto.
De Guindos, además, adelantó que, dentro del código de buenas prácticas para los procedimientos de ejecución hipotecaria, permitirá durante al menos dos años habitar a estas familias en la vivienda antes del desalojo.
Dudas en la ejecución.
Aunque De Guindos ha hablado de que “se debería permitir la dación en pago como principio de liberación de la deuda”, también ha puntualizado que está por ver cómo se podría estructurar y que, en cualquier caso, sería una opción limitada a la primera vivienda, para familias en “umbral de exclusión” y con todos los miembros en paro.
Además, el titular de Economía ha advertido que habrá que actuar con “cautela” para evitar un uso abusivo de esta cláusula. Suma y sigue, porque el tratarse de contratos en vigor, es necesario analizar con el Ministerio de Justicia la posibilidad de aplicar una medida de este tipo, ya que en España no está permitida la retroactividad.
En contra.
El portavoz socialista de Economía en el Congreso de los Diputados, Valeriano Gómez, ha acusado este miércoles al ministro del ramo, Luis de Guindos, de generar “falsas expectativas” con su anuncio sobre la dación en pago, recordando que un código de buenas prácticas sólo incluye recomendaciones y no obligaciones, y reclamando una “legislación prudente” que, entre otras medidas, alargue los plazos para las ejecuciones hipotecarias y reduzca los intereses de demora.
El jefe de Estudios de idealista.com, Fernando Encinar, ha indicado que la dación en pago limitada a familias en paro y con escasos recursos económicos hará crecer el diferencial de las hipotecas y podría producir un aumento de la economía sumergida.
Los bancos lo aceptan.
Los bancos podrán incluir como “gasto fiscalmente deducible” las pérdidas derivadas de las medidas contempladas en el ‘Código de Buenas Prácticas’ que el Gobierno promoverá entre las entidades y que permitirá la dación en pago a familias sin ingresos y con todos sus miembros en paro, siempre que se trate de la primera vivienda.
La banca ya ha dicho que estaría dispuesta a aceptar una medida de este tipo siempre que la entidad la pueda asumir de forma voluntaria, tal y como ha dicho este mismo martes el presidente de la AEB, Miguel Martín.
Se acaba el euríbor como referente hipotecario? ¿Se convertirá en otra víctima del fin del ‘boom’ inmobiliario y de la crisis financiera?
Parece que las respuestas a estas preguntas no tardarán el resolverse. El Banco de España quiere que la banca utilice el ‘interest rate swap’ a 5 años y lo hará mediante una circular sobre transparencia de las operaciones a finales de abril.
¿Qué consecuencias tiene para los hipotecados? ¿A quién beneficia?
En primer lugar, para quienes tengan una hipoteca referenciada a euríbor no habrá cambios, salvo que hipotecado y banco se sienten para cambiar las condiciones del crédito.
Con la adopción del nuevo índice se pretende minimizar la dependencia del sistema hipotecario a los tipos de interés interbancarios a un año, muy influenciado en los últimos años por la desconfianza entre las entidades financieras. En julio de 2008 al principio de la crisis, los tipos de interés se encontraban en el 4,25% pero el indicador superaba el 5,3%, más de un punto por ciento de diferencia, cuando lo habitual es de un 0,25%.
¿Pero qué pasa para los nuevos hipotecados?
El estallido de la burbuja inmobiliaria ha provocado un descenso en el precio de la vivienda, sin embargo, para compensar la caída de los márgenes que está sufriendo la banca, la financiación está siendo más cara.
Como recuerda Miguel Ángel Alemany, director del portal inmobiliario pisos.com, “en los años del ‘boom’ los préstamos se otorgaban con tipos relativamente bajos para compensar la subida del euríbor. Ahora que la situación ha cambiado y para que la banca siga ganando lo mismo se sube el marginal hasta diferenciales cercanos al 3%”.
En cuanto a nuevas referencias, bancos y cajas están desarrollando una estrategia propia ante la subida de las provisiones por sus activos inmobiliarios en cartera “desviando la atención del euríbor y ofreciendo otros índices de referencia más estable”.
En ambos casos, euríbor más un diferencial alto o un nuevo mecanismo de referencia la consecuencia va a ser la misma: el encarecimiento de la hipoteca. Es decir, aunque el precio de la vivienda se haya ajustado, el dinero prestado para pagarla resultará más caro.
Así, “el debate ya no está en la evolución del euríbor, sino en hasta dónde se subirán los diferenciales y cuanto tiempo se tardará en eliminar esta referencia de las ofertas hipotecas” prosigue Alemany.
Se habla en este sentido de dos diferenciales alternativos:
Por un lado, el IRS (Interest Rate Swap), un índice a cinco años que refleja los tipos de interés sin prima de riesgo y que fue la propuesta realizada por el Banco de España. Esto permitirá a la banca asegurarse ingresos altos durante periodos de tiempo más largos, que con el euríbor, referenciado a seis meses o a 12. Pero el nuevo índice podría estar en torno al 5%.
Por otro lado, el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), que marca el tipo de interés medio de las ofertas hipotecarias a tipo variable concedidas por las propias entidades financieras con un plazo superior a tres años. También es más estable que el euríbor, y más caro, aunque su diferencial suele ser menor al 1%. La brecha entre el IRPH y el euríbor al cierre de 2011 es sustancial: el primero superaba al segundo en 1,6 puntos porcentuales.
En cuanto al primero también es más caro que el euríbor pero más estable, es decir, que un nuevo hipotecado que adopte este tipo pagará cuotas más estables a lo largo de la vida del crédito, pero también serán más elevadas que si las tuviera con el euríbor. El hecho de que también sea a plazos más largos implicará que se beneficiará más tarde de las bajadas.
Cuándo entrará en vigor el nuevo indicador y cuándo empezará aplicarse en los nuevos créditos hipotecarios. ¿Cuándo empezarán las renegociaciones del nuevo interés a pagar?
Desde HelpMyCash.com aconsejan a los nuevos hipotecados que eviten las hipotecas referenciadas a IRPH por la posible aparición del IRS, que podrían tener que ser renegociadas, con altas probabilidades de subir su tipo de interés.
Además, aunque esto no pasara, el euribor seguirá siendo más bajo que el IRPH, sobre todo ahora que las hipotecas están subiendo. (El IRPH se calcula haciendo la media entre los intereses de las hipotecas concedidas en los últimos 3 años).
Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), recuerda que habrá que esperar al mes de abril cuando entre en vigor el IRS para saber si los bancos ofrecerán euríbor e IRS o solo este último. Desde la organización se teme que haya “poco margen de negociación”, aunque estarán muy atentos para ver si hay subidas injustificadas y, especialmente, concertadas.
Con la llegada de la crisis y el aumento del riesgo financiero en la prestación interbancaria, los bancos han endurecido las condiciones para conceder préstamos hipotecarios. La principal consecuencia es que las hipotecas son más caras. Este encarecimiento se refleja en el uso cada vez más frecuente para las nuevas hipotecas del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) en lugar del Euríbor.
El IRPH es el índice que marca el tipo de interés medio de las ofertas hipotecarias a tipo variable concedidas por las propias entidades financieras con un plazo superior a tres años. No obstante, éste varía según el tipo de entidad al que se solicite la hipoteca: el IRPH de bancos, el IRPH de cajas de ahorro, el IRPH del Conjunto de Entidades y por último, el IRPH de Deuda Pública o rentabilidad semestral de los bonos del Tesoro.
Aunque la mayoría de los expertos afirman que es un indicador más estable que el Euríbor, ya que tarda más asimilar los cambios de la prestación interfinanciera, por regla general tienen una cuota hipotecaria más cara que la que aplica la hipoteca referenciándose al Euríbor.
Como ejemplo práctico, ponemos la nueva hipoteca de BancoPopular-e ofertada al IRPH + 0,75%. Para una capital de 150.000 euros para un plazo de 30 años la cuota mensual que sale a pagar es de 695 euros. Si utilizamos este mismo importe total durante el mismo periodo de tiempo con el mismo diferencial pero referenciamos al Euríbor, la cuota mensual resultante sería de 576 euros.
Según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la brecha entre el IRPH y el Euríbor se ha ido ampliando con el paso de estos últimos años y al cierre de 2011 el primero superaba al segundo en 1,6 puntos porcentuales. Por tanto, con la mayor estabilidad de este índice y además, mayor coste, es muy probable que numerosos bancos decidan desde ahora ofrecer sus préstamos hipotecarios con el IRPH. En tus manos está negociar las condiciones hipotecarias con tu banco, demostrar la diferencia de costes y exigir en última estancia otro índice que reducirá el precio la mensualidad en una de las compras más grandes de tu vida.
La opción virtual del Banco Popular ofrece una buena oferta hipotecaria a considerar. Se trata de la hipoteca Premium. Para empezar, te financia hasta 80% del valor de tasación con un límite máximo del 100% del valor de compraventa del inmueble a hipotecar y un importe mínimo de 30.000 euros.
Respecto al tipo de interés de la hipoteca referenciada al Euríbor +0,99%, con un tipo de interés mínimo aplicable del 1,25%. El plazo máximo de la hipoteca es de 30 años. Con cuota revisable cada año.
La hipoteca tienen como obligaciones la contratación de un seguro de hogar, de un seguro de amortización de créditos (con una cuota anual calculada para un varón de edad aproximada 30 años que solicite 30.000 euros: 54,85 euros), la domiciliación de nómina y al menos un recibo.
En cuanto a las comisiones obligadas están las siguientes:
• No tiene comisión de apertura.
• Compensación por desistimiento en amortizaciones parciales o totales: no se penalizará al cliente si la amortización pendiente no excede del 25%. Para amortizaciones superiores al 25%, se aplicará un 0,5% de penalización durante los cinco primeros años y un 0,25% los años posteriores.
• Comisión por desistimiento en amortizaciones subrogatorias: 0,50% los cinco primeros años y 0,25% en años posteriores. La página web de la entidad te permite calcular la cuota hipotecaria con un simulador.
Características.
• Plazo máximo: 30 años.
• Importe mínimo: 30.000 euros.
• Hasta 80% del valor de tasación
• Revisión anual.
• Interés mínimo: 1,25%.
• T.A.E.: 4,73%
• Sin comisión de apertura.
• Con redondeo
• Para adquisición de vivienda habitual. Requisitos.
• Seguro de hogar.
• Seguro de amortización de créditos
• Domiciliación de nómina y al menos un recibo.
Compensación por desistimiento en amortizaciones parciales o totales.
• 0% de penalización, hasta el 25% de capital pendiente.
• Para amortizaciones que excedan el 25%, se aplicará un 0,5% los cinco primeros años y un 0,25% los años posteriores. Compensación por desistimiento en amortizaciones subrogatorias.
• 0,5% los cinco primeros años.
• 0,25% los años posteriores.
Como resumen, podemos decir que no es recomendable la existencia de un suelo hipotecario. Asimismo, se deben evitar las hipotecas que te obliguen a contratar un seguro de amortización de créditos, pues solo es recomendable contratar los mínimos seguros posibles, como el de hogar. Si se encuentra otra oferta con el diferencial más bajo y menos obligaciones a contratar, mejor
Las hipotecas, en el mercado español, han sufrido varios y sustanciales incrementos desde que inició 2011. Las ofertas a las que las entidades nos tenían acostumbrados, con diferenciales del 0,25 , 0,30 o 0,50… han quedado en el pasado, y debemos adaptarnos a una realidad en donde las mejores hipotecas del mercado español, ya manejan diferenciales del 1,00% de promedio o tipos de interés fijos en torno del 6,00%…La hipoteca es la forma más común de préstamo para la compra de vivienda. Aunque en los últimos años los precios de la vivienda han sufrido numerosas rebajas, la idea de conseguir comprar la vivienda basándonos exclusivamente en el ahorro, resulta una idea utópica para el español promedio. Más…
iBanesto, una de las principales bancas por internet del país, tiene disponible para sus clientes su Hipoteca Azul, que en otros tiempos era de las mejores del mercado pero que últimamente, a raíz de los cambios en su diferencial, había perdido atractivo. Pero debido al encarecimiento del crédito en España, nuevamente se ubica entre las mejores hipotecas del mercado.
LaHipoteca Azules uno de los principales productos financieros ofrecidos por iBanesto. En la actualidad, ofrece un tipo de interés variable desde Euribor + 1,14%, haciendo eco de las subas introducidas por las demás entidades y ante todo por su archicompetidora… La Hipoteca Naranja.
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