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Subrogación hipotecaria

 

Si usted es una de aquellas personas que tiene contratada una hipoteca en condiciones desfavorables, respecto de las actuales ofertas hipotecarias, esta entrega va a resultarle de gran interés, ya que le expondremos el concepto y condiciones de la subrogación. Mediante este procedimiento podrá aprovechar la mejora de las condiciones hipotecarias que pueda detectar en el mercado.
Pero hoy no sólo le vamos a comentar qué es la subrogación sino cuáles son las sorpresas con las que se puede encontrar a la hora de pasarse a otra entidad que le ofrece una propuesta, a primera vista, tentadora.

Subrogación es el proceso por el cual cambiaremos de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario con el fin de obtener una mejora en las condiciones del tipo de interés que nos aplican en el mismo.
Por Ley, en una subrogación sólo se podrá modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo constantes las restantes condiciones de nuestra hipoteca, como el capital pendiente, el plazo de amortización, los intervinientes, etc.
Sin embargo, muchos bancos ocultan en la letra pequeña de sus contratos numerosas cláusulas que provocan que el gasto del consumidor sea, en ocasiones, bastante superior al que hubieran tenido de no realizar el cambio.

Tan sólo partamos de la base que los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva, pero sin duda implican gastos que realizar. De acuerdo a consultas efectuadas a expertos, estos gastos, en promedio, se sitúan en un 2,50% del valor total de la hipoteca.

El coste de la operación viene determinado fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca. Este importe ronda habitualmente un cuarto o medio punto porcentual (0,25 o 0,50%) y rara vez, la nueva entidad bancaria contempla en su propuesta este coste.

A este importe tendremos que sumarle los gastos correspondientes a Notaría, Registro y Gestoría.

En caso de que además del tipo de interés quisiéramos modificar alguna de las restantes variables del préstamo (aumentar el capital pendiente para así asumir los gastos, aumentar el plazo de amortización para tener una cuota inferior etc…), es decir, si además de la subrogación, queremos realizar una novación del préstamo, deberemos pactar de antemano este hecho con la nueva entidad financiera con el fin de proceder a realizar el mismo una vez se haya subrogado la hipoteca. Este punto resulta fundamental, ya que muchas veces, estas nuevas condiciones no son admitidas por la entidad ya que no desean que el plazo de la hipoteca, se prolongue más allá de los 75 años de sus titulares.

Otro factor a tener presente es que, en numerosas ocasiones, las entidades bonifican alguno de los gastos que le mencionamos precedentemente, pero uno de los mayores ‘trucos’ de los bancos para “compensarse” de dicha oferta, se sitúa en torno al valor de tasación del inmueble. Gran parte de las entidades no admiten subrogaciones por encima del 65-80% del precio de tasación actual, debido a la reciente caída de los precios en el sector inmobiliario.

Esta guía no sólo tiene por objetivo presentarles el concepto de la subrogación, sino también advertirle los puntos débiles o conflictivos a tener en cuenta a la hora de evaluar su cambio. Sin embargo, la forma más efectiva de evaluar una nueva propuesta es mediante la utilización de un comparador de hipotecas. Desde FinancialRed, ponemos a su disposición una efectiva herramienta para planificar su hipoteca: el comparador Hipolisto. Además en el mismo podrá encontrar ofertas de hipotecas, consejos, novedades, etc. No dude de visitarlo.

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