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Saldar la hipoteca con la subasta de la vivienda

Una decisión, cuanto menos polémica, puede cambiar todo lo que se conoce en el mundo de los créditos hipotecarios. Acaba de salir un fallo de la Audiencia Provincial de Navarra donde ha reconocido que la adjudicación de la vivienda en subasta debe bastar para saldar la deuda hipotecaria.

La razón de este permiso, esgrimida por el tribunal, es muy real pero al menos curiosa: considera que las entidades financieras han causado la crisis y que es “moralmente rechazable” que ahora aleguen que la vivienda se ha depreciado para reclamar la diferencia. (aquí puede accceder a la sentencia)

Una gran parte de verdad -políticamente incorrecta- es lo que dice la Audiencia de Navarra, ya que son ampliamente conocidas las consecuencias de las acciones esgrimidas no solo por las entidades financieras españolas, sino también por la mayoría de los bancos del mundo, con respecto a la Crisis global de la que aun estamos viviendo en la actualidad.

Bien conocida es la historia de España y de su burbuja inmobiliaria, a la vez que se han otorgado muchas hipotecas que han pegado fuerte en los balances de las entidades. Sin duda, gran parte de la culpa es de ellos, aunque también nosotros los españoles nos hemos creído una realidad que no era tal.

Volviendo al tema del auto de la Audiencia de Navarra. En este caso, el comprador, además de perder la vivienda en la subasta, debía pagar 30.000 euros más, de los que 8.000 correspondían a intereses y gastos, para saldar la deuda de más de 70.000 euros. La justicia, tanto en Primera Instancia como ahora la Audiencia, ha dado la razón al consumidor, entendiendo que la casa cubre el capital prestado más los accesorios.

Las leyes actuales contemplan que el consumidor que no puede pagar su hipoteca debe entregar la vivienda a la entidad financiera y que, en el caso de que una tasación muestre que el inmueble ha perdido valor, debe abonar la cantidad restante. Como la pérdida del valor ha sido tan abrupta -en algunos casos, la casa vale un 50% menos- el valor conseguido en la subasta no alcanzaba a cubrir la hipoteca. Allí había que pagar la diferencia.

Esta decisión de la Audiencia Provincial de Navarra va contra este planteo, y se adecua a lo que ocurre en otros países como Estados Unidos, pionero de las Hipotecas Subprime. A su vez, abre la puerta para prácticas peligrosas para los bancos y cajas, que hasta el momento se sentían intocables al respecto.

Según Jose Trecet, Director de Contenidos de Financial Red, para las cajas y bancos esta decisión podría ser catastrófica, ya que una familia con una casa comprada en plena burbuja podría hacer cuentas y ver que la vivienda vale ahora un 20% de cuando la compró, a lo que si le suma los intereses que está pagando, no le compensaría mantener la inversión y podría optar por dejarle la propiedad al banco. Sin duda, sería un gran negocio y una bocanada de aire fresco para las familias.

Por otra parte, sin duda, prácticas como la que nombra Jose Trecet puede poner en serio riesgo al Sistema Financiero en su totalidad, pudiendo dar el “toque de gracia” a muchas de las cajas de ahorro que actualmente se encuentran en la cuerda floja. El desafío de esta decisión consistiría en la valuación de los créditos hipotecarios en la contabilidad de las entidades financieras.

Ahora mismo muchas cajas y bancos están “dibujando” ferozmente sus balances para cumplir con las exigencias del Banco de España, pero de extenderse esta decisión judicial, deberían valuar sus créditos a valor de mercado de las casas hipotecadas, notoriamente inferior al valor de libros y poniendo en serio riesgo sus balances. Se dispararían sus pérdidas y no tardarían en estar en problemas.

¿Que sucederá entonces? Nadie lo sabe, aunque esto recién empieza. Si bien la decision judicial de la Audiencia de Navarra solo se aplica a este caso en particular, sienta un precedente que puede ser tenido en cuenta por otros juzgados.

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