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Fondos Inmobiliarios: Polémica por su Valoración

En estos últimos días se ha desatado una polémica en torno a la decisión que ha tomado el Banco Santander de suspender los reembolsos del más importante fondo inmobiliario de España.

Esta decisión se basa en que la entidad programo en diciembre de 2008 realizar una tasación de carácter extraordinario entre enero y febrero de 2009, con el propósito de adecuar el valor del fondo Santander Banif Inmobiliario a la realidad del mercado.

Esta polémica se concentra en la rentabilidad que otorgan estos fondos, ya que la misma proviene del alquiler de los activos y del incremento de su valor patrimonial.

Ahora bien, vamos a ver como se calcula este valor patrimonial: para este cálculo tenemos que tener en cuenta tres factores:

  • 1. Las rentas del alquiler
  • 2. Las plusvalías latentes del patrimonio inmobiliario
  • 3. Las plusvalías derivadas de la liquidez

La normativa vigente en este tema exige que debe seleccionarse entre el monto mínimo del flujo de la renta obtenida por los alquileres en función de la duración del contrato correspondiente o el valor de la tasación de mercado. Se establece el principio de prudencia, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

En el caso de los inmuebles siempre se toma en consideración el valor de tasación y no el valor de mercado, y más aun cuando se tasa un inmueble de un fondo inmobiliario puro donde se considera su valor como inmueble a alquiler y no a precios de compraventa.

Llevando todo esto al caso Santander, este fondo se encontraba valorado en función al criterio del flujo de la renta obtenida por los alquileres en función de la duración del contrato y ahora pasará a estar valorado en función del valor de la tasación de mercado. Pero para que esto ocurra la legislación solo permite hacerlo con el requisito de que debe existir un mercado representativo de inmuebles comparables, así como datos adecuados para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los dos años anteriores a la fecha de la valoración.

El objetivo que se plantea con la legislación es limitar el riesgo de estos fondos y evitar que cuando el mercado se desplome, ocurra lo mismo con las rentabilidades. Hay que tener en cuenta que los inmuebles son activos muy poco líquidos lo cual preocupa bastante ante un contexto como el actual, con el mercado inmobiliario completamente debilitado.

Ante este panorama la Comisión Nacional de Valores a lanzado una serie de consejos destinados a los inversores afectados, y afirma que el objetivo de la decisión es permitir que se realice un plan ordenado de venta de los activos de este fondo para poder obtener la liquidez que se necesita para atender los reembolsos solicitados, la entidad gestora destinará el 10% del patrimonio al pago de reembolsos de forma proporcional a las solicitudes, donde los partícipes tienen hasta el 27 de febrero.

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