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¿Como se calculan los intereses hipotecarios?

Muchas veces quizás usted se ha preguntado: ¿cómo se fijan los tipos de interés para los creditos hipotecarios? Es un tema nada menor conocer como se hace, a fin de tener un mayor control sobre los bancos que tienen nuestras hipotecas en su poder. Sus “errores”, voluntarios muchas veces, son más comunes de lo que uno cree.

En España, la gran mayoría de los préstamos hipotecarios se firman a tipo de interés variable, relacionado con un tipo de interés oficial de referencia. Los más habituales son el Euribor a un año (calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades bancarias de la zona del euro, y que consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósitos en euros a plazo de un año), y el tipo de interés medio mensual de los préstamos hipotecarios concedidos por los bancos o las cajas de ahorro.

Los préstamos con garantía hipotecaria contratados a tipo de interés variable se revisan de acuerdo con las condiciones estipuladas en el contrato, normalmente cada semestre o cada año.

Buscando aumentar la transparencia del mercado, se han ido estableciendo unos tipos de interés oficiales de referencia para el mercado hipotecario (Resolución BE 21/1/1994 y CBE 8/90 -Anexo VIII-, modificada posteriormente por las CBE 5/94, 7/99 y 1/2000), que se publican todos los meses en el Boletín Oficial del Estado y son válidos a partir del día de su publicación.

El tipo de referencia más utilizado es el Euribor a un año, pero también se difunden los tipos de los préstamos hipotecarios, a más de 3 años, de bancos y cajas de ahorros para la adquisición de vivienda libre; los tipos de rendimiento interno de la deuda pública en el mercado secundario con vencimiento entre 2 y 6 años; el Indicador CECA, tipo activo; el tipo medio de los préstamos hipotecarios, a más de tres años, del conjunto de entidades y el líbor a un año (que ya sólo tiene carácter oficial para préstamos hipotecarios formalizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000 y que es prácticamente idéntico al Euribor). Los índices Euribor, líbor y de rendimiento interno de la deuda pública en el mercado secundario con vencimiento entre 2 y 6 años se publican en el BOE la primera semana de cada mes y el resto de índices, en torno al día 21.

¿Cómo se puede comprobar si una entidad de crédito ha aplicado correctamente el tipo de interés estipulado?

Muchas veces es necesario que usted efectúe algún control para cerciorarse efectivamente de que se están cumpliendo las cláusulas previamente pactadas. Para comprobar si la entidad de crédito ha aplicado el tipo de interés estipulado correctamente, al margen de esos trámites administrativos, el ejercicio de la actividad bancaria exige cumplir, entre otros, los siguientes requisitos:

  • Ver en la escritura cuál es la fecha de revisión del tipo de interés variable (normalmente vendrá recogida en la cláusula financiera tercera de la escritura de préstamo hipotecario, sobre “intereses ordinarios”. Si no viene explícita, ver la fecha de firma).
  • Ver en la escritura cuál es el tipo oficial pactado, el diferencial y comprobar si dice “se aplicará el publicado antes de la fecha de revisión o el publicado x meses antes de la fecha de revisión”. El tipo de interés estipulado vendrá recogido, normalmente, en la cláusula tercera bis de la escritura de préstamo hipotecario.
  • Si dice solo “publicado o publicado en el BOE”, es uno de los tipos de referencia oficiales que el Banco de España publica todos los meses dentro de la sección Tipos de interés y tipos de cambio de su página en Internet, pero si dice “publicado en el Boletín de Anotaciones ” no corresponde a los oficiales.

Aqui le dejamos una muy interesante video de por que los bancos ganan tanto dinero

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