Muchas veces quizás usted se ha preguntado: ¿cómo se fijan los tipos de interés para los creditos hipotecarios? Es un tema nada menor conocer como se hace, a fin de tener un mayor control sobre los bancos que tienen nuestras hipotecas en su poder. Sus “errores”, voluntarios muchas veces, son más comunes de lo que uno cree.
En España, la gran mayoría de los préstamos hipotecarios se firman a tipo de interés variable, relacionado con un tipo de interés oficial de referencia. Los más habituales son el Euribor a un año (calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades bancarias de la zona del euro, y que consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósitos en euros a plazo de un año), y el tipo de interés medio mensual de los préstamos hipotecarios concedidos por los bancos o las cajas de ahorro.
Los préstamos con garantía hipotecaria contratados a tipo de interés variable se revisan de acuerdo con las condiciones estipuladas en el contrato, normalmente cada semestre o cada año.
Buscando aumentar la transparencia del mercado, se han ido estableciendo unos tipos de interés oficiales de referencia para el mercado hipotecario (Resolución BE 21/1/1994 y CBE 8/90 -Anexo VIII-, modificada posteriormente por las CBE 5/94, 7/99 y 1/2000), que se publican todos los meses en el Boletín Oficial del Estado y son válidos a partir del día de su publicación.
El tipo de referencia más utilizado es el Euribor a un año, pero también se difunden los tipos de los préstamos hipotecarios, a más de 3 años, de bancos y cajas de ahorros para la adquisición de vivienda libre; los tipos de rendimiento interno de la deuda pública en el mercado secundario con vencimiento entre 2 y 6 años; el Indicador CECA, tipo activo; el tipo medio de los préstamos hipotecarios, a más de tres años, del conjunto de entidades y el líbor a un año (que ya sólo tiene carácter oficial para préstamos hipotecarios formalizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000 y que es prácticamente idéntico al Euribor). Los índices Euribor, líbor y de rendimiento interno de la deuda pública en el mercado secundario con vencimiento entre 2 y 6 años se publican en el BOE la primera semana de cada mes y el resto de índices, en torno al día 21.
¿Cómo se puede comprobar si una entidad de crédito ha aplicado correctamente el tipo de interés estipulado?
Muchas veces es necesario que usted efectúe algún control para cerciorarse efectivamente de que se están cumpliendo las cláusulas previamente pactadas. Para comprobar si la entidad de crédito ha aplicado el tipo de interés estipulado correctamente, al margen de esos trámites administrativos, el ejercicio de la actividad bancaria exige cumplir, entre otros, los siguientes requisitos:
Ver en la escritura cuál es la fecha de revisión del tipo de interés variable (normalmente vendrá recogida en la cláusula financiera tercera de la escritura de préstamo hipotecario, sobre “intereses ordinarios”. Si no viene explícita, ver la fecha de firma).
Ver en la escritura cuál es el tipo oficial pactado, el diferencial y comprobar si dice “se aplicará el publicado antes de la fecha de revisión o el publicado x meses antes de la fecha de revisión”. El tipo de interés estipulado vendrá recogido, normalmente, en la cláusula tercera bis de la escritura de préstamo hipotecario.
Si dice solo “publicado o publicado en el BOE”, es uno de los tipos de referencia oficiales que el Banco de España publica todos los meses dentro de la sección Tipos de interés y tipos de cambio de su página en Internet, pero si dice “publicado en el Boletín de Anotaciones ” no corresponde a los oficiales.
Aqui le dejamos una muy interesante video de por que los bancos ganan tanto dinero
Cuando escuchamos hablar de la crisis actual, se nominan varios aspectos, todos ellos de suma relevancia. Entre ellos encontramos los siguientes conceptos: deuda soberana, endeudamiento de las administraciones públicas, déficit, paro, fiscalidad, entre otros.
La actual crisis financiera global ha representado un profundo impacto en España, a causa del s sobreendeudamiento de los distintos agentes económicos involucrados en la misma. El panorama económico actual no resulta del todo alentador: tasas de paro en torno al 20%, reducción de la oferta de empleo público y privado, tasas de crecimiento por debajo del 1%, cierres de empresas y varios otros aspectos negativos con fuerte impacto en la economía nacional e internacional.
Estos indicadores nos hacen posible recordar las crisis pasadas, pero en la presente situación se han visto |exaltados por el sobreendeudamiento por parte de los muchos agentes económicos. En el entorno doméstico, los principales problemas son el paro y el endeudamiento, siendo el pago de la hipoteca la principal deuda a la que tienen que hacer frente las familias españolas.
Son miles las unidades familiares que tienen a uno o varios de sus miembros en situación de desempleo. En un gran número de estos casos, la entidad financiera, ante el impago, les acaba embargando la vivienda. Buena parte de esas unidades familiares tomaron la decisión de comprar la vivienda en el momento en el que los precios de las mismas rozaban máximos históricos. Ahora, debido a la coyuntura económica, el precio de las viviendas ha caído en torno a un 20%. La suma de ambos factores hace que, en caso de que la entidad financiera ejecute la hipoteca, esta no llegue a cubrir la deuda contraída por la entidad financiera.
El presente documento realiza un análisis de la situación actual del sistema hipotecario español, al tiempo que presenta diferentes acciones de mejora para la reforma hipotecaria.
Buscando la oportunidad de dar una respuesta a las necesidades de los hipotecados españoles, y haciendo eco lejano a ciertas ideas de las manifestadas por los colectivos de hipotecados y del primigenio movimiento que surgió tras el 15-M, el Gobierno del presidente José Luis Rodríguez Zapatero tomó ciertas incipientes medidas, a forma de guiño, hacia los diversos colectivos referidos.
Las mencionadas medidas se llevaron a cabo en el marco de una de las últimas reuniones antes del verano que celebró el Consejo de Ministros. Concretamente, en el Consejo celebrado el 1 de julio de 2011, en el cual, entre otros temas tratados, se afrontó el problema de la vivienda.
El corolario de las mencionadas medidas se consagra en un Real Decreto. Dicho Real Decreto contiene dos clases diferentes de medidas. La primera de esa clase están destinadas a proteger los ingresos de los hipotecados, y la segunda clase se orienta a aumentar el precio de los bienes inmuebles subastados con la clara finalidad de disminuir la deuda pendiente. La reforma hipotecaria estaba en marcha.
De tal manera entre otras cosas que se discutieron, se tomó la decisión de aumentar el importe de los ingresos inembargables de los ejecutados hipotecariamente.
Las noticias que bajan desde la nube económica son malas y otras, peores. Todo anda mal en la economía española, los problemas se multiplican y las soluciones no llegan o, pecando de pesimista, no existen. En este sentido, la malaria ha llegado hace rato al sector del crédito tambien, y particularmente, a las hipotecas.
Es bien sabido que un país sin crédito no puede desarrollarse. Ni hablar si nos encontramos en una recesion tal como se encuentra España, donde no hay ni trabajo, ni ventas, ni dinero, ni nada. La solución más acorde con esta realidad sería tratar de apuntalar la inversión y el consumo a través de créditos, pero las normas ortodoxas del ajuste exigido por Europa hace todo lo contrario.
Según datos del INE, el número de préstamos para viviendas ascendió en septiembre a 30.808 hipotecas, un 42% menos que un año atrás. Además, el coste financiero se ha encarecido un 14,9% en los últimos 12 meses, aplicandose en septiembre un tipo medio del 4,31%, frente al 3,75% de hace un año.
El resultado de esta política de endurecimiento del crédito ya lo hemos comentado en contadas ocasiones, pero lo repetimos: hay una virtual paralización del mercado inmobiliario por la falta de créditos hipotecarios. Y es bien sabido que el ladrillo genera muchos puestos de trabajo, cosa que no está haciendo a partir del estallido de la burbuja inmobiliaria en España.
La banca no está interesada en prestar a 30 años. Ni siquiera en prestar… Y lo que prestan, lo hacen a tipos de interés bancario muy caros para lo que es un mercado desarrollado como España. Lo cierto es que los bancos y cajas de ahorro españoles se encuentran con otros problemas que requieren urgente solucion: la solvencia.
Los nombres de entidades financieras en problemas vuelan por el mercado sin que nadie pueda hacer nada para evitarlo. Las intervenciones y nacionalizaciones de cajas y de bancos no hacen otra cosa que tratar de salvar a entidades pobres con administradores millonarios. En este contexto, no es de extrañar que las intervenciones del Banco de España continuen.
El mercado de las Hipotecas
Las Hipotecas en particular son uno de los sectores que más sufrieron los recortes de las entidades. Cada nueva estadística es peor a la anterior, y aun no se ha tocado el suelo de la crisis en el sector.
Asi, vemos como en Septiembre -ultimo dato disponible- las entidades financieras concedieron las hipotecas a un interés medio del 4,31%, frente al 3,75% de un año atrás, siendo el importe medio concedido de 111.934 euros, un 6,3% menos que en 2010.
Por otra parte, en septiembre, se formalizaron 30.808 préstamos hipotecarios frente a las 53.127 registrados en el mismo mes del año anterior. Se ha notado también que la banca cada vez toma más precauciones y cubre una menor parte de la hipoteca, siendo las hipotecas 100% una especie en extincion. Si a eso le sumamos un endurecimiento en los requisitos y las exigencias, conformamos un coctel fatal que solo tiene una consecuencia: la virtual paralizacion del sector inmobiliario.
¿Que sucedera con las Hipotecas en 2012?
Se espera que la concesión de hipotecas continúe su caída libre, sobre todo a partir del recrudecimiento de la crisis. A consecuencia de ello, los analistas dicen que los precios continuarán su baja, ya que aun no se ha tocado fondo.
La ley de la oferta y la demanda nos deja en claro que si hay poca demanda, los precios tienden a bajar para intentar incrementar el consumo. Ese es justamente el caso del sector inmobiliario en España: pocas ventas, y como consecuencia, precios mas bajos.
Esto no deja de ser peligroso tanto para promotores como para bancos, que tendrán que asumir las pérdidas correspondientes por vender, en muchos casos, por debajo del costo de construcción.
Lo cierto es que hay un stock importantisimo de viviendas para vender, por lo que los afortunados que tengan un poco de dinero disponible, se encontrarán con importantes oportunidades para adquirir una propiedad inmobiliaria. Solo ellos están moviendo un mercado en terapia intensiva…
El BBVA es otra de las entidades que mantienen un gran stock inmobiliario, por lo que mantiene permanentes ofertas ya sea a través de subastas inmobiliarias o simplemente ofreciendo sus viviendas en su portal inmobiliario para poder competir con otras entidades bancarias en el rubro inmobiliaria.
BBVA ha creado una nueva unidad global que integrará 30.000 millones en activos vinculados a negocios inmobiliarios, denominada BBVA Real Estate y formará parte de la estructura del área de España y Portugal. A partir de ahora, todas las operaciones inmobiliarias del BBVA se canalizarán a través de esta empresa, por la que absorvera todos los activos que tengan que ver conviviendasnuevas y de segunda mano con descuentos de hasta el 68% en sus precios.
Dentro de BBVA Real Estate estarán los créditos a las empresas del sector inmobiliario, como ser las promotoras, los inmuebles adquiridos durante la crisis como consecuencia de los impagos, y las participaciones accionariales en inmobiliarias. A pesar de que BBVA lo descarta, esto se parece mucho a un Banco Malo, donde se han acumulado todas las inversiones de riesgo del sector más golpeado de la economía española.
Por supuesto que esta y todas las campañas están acompañadas de una adecuada oferta de financiación, a través de una hipoteca que le ofrece hasta el 100% del valor de compra de la casa elegida, con la posibilidad de devolverlo en un plazo de hasta 40 años. las características de la misma son las siguientes:
Financiación 100%.
Sin comisión de apertura.
Hasta 40 años.
Tipo inicial 3,40% los 3 primeros meses.
Desde Euribor +0,95% (TAE 3.09)* el resto del periodo.
A esta oferta podrá accederse en la solapa OFERTAS de BBVA Vivienda, donde encontrará los inmuebles señalizados con el ícono de esta campaña. Además de valerse de las redes sociales para efectuar su promoción recordemos que el Grupo BBVA tiene habilitados los siguientes portales inmobiliarios:
ANIDA: centrando la actividad en el planeamiento y la urbanización, e impulsando la edificación residencial en las parcelas resultantes de la gestión realizada. Esta experiencia ha llevado a Anida ha crear un fondo de oportunidad inmobiliaria para diversificar su actividad en mercados y plazas emergentes, con el fin de buscar nuevas oportunidades. Si bien no tiene una campaña agresiva de subastas tiene ofertas puntuales.
ATREA: Ofrece una amplia gama de servicios inmobiliarios, y es uno de los principales sitios de internet inmobiliarios en España y Portugal, . Tiene varias líneas de negocios:
Proporcionar servicios inmobiliarios (incluyendo la comercialización de obra nueva) a los empleados de grandes empresas españolas: Telefónica, BBVA e Indra, desde sus intranets. A clientes de banca personal de BBVA, accionistas de BBVA, etc.
Comercializar obra nueva en España a través de las 3.635 oficinas de BBVA
BBVA Vivienda: como una división de BBVA Servicios, ofrece un cómodo buscador de inmuebles
¿Es momento de comprar un inmueble?
No es ningún secreto que el precio de las propiedades estén en un reacomodamiento de nunca acabar. Sin embargo, a la hora de decidir si debemos o no comprar un inmueble, debemos seguir una serie de directrices generales que son independientes del comportamiento del mercado inmobiliario en todas sus facetas:
El mercado inmobiliario no es homogéneo, por lo que cada inmueble tendrá un precio, unascaracterísticas y unas prestaciones propias.
El precio adecuado a pagar por un inmueble no es una cifra absoluta: es el que se puede asumir sin problemas en relación con las necesidades que va a cubrir.
Una compra a largo plazo puede tener años en los que la rentabilidad de la compra sea positiva o negativa respecto otras opciones como son el alquiler, leasing u otras fórmulas.
No olvide tener en cuenta todo esto y, sobre todo, su capacidad de pago o endeudamiento. Aqui, le dejamos un enlace para que calcule su capacidad de endeudamiento.
Por ultimo, lo invitamos a contestar una pequeña encuesta
Los bancos y cajas de ahorro españolas invierten una buena cantidad de dinero en publicidades y en estrategias de marketing. Al ser un mercado tan amplio, los usuarios pueden llegar a sentirse confundidos sobre la oferta hipotecaria al día de hoy. Es por esto que han surgido los simuladores de hipoteca, los cuales vienen al rescate de los confundidos pero necesitados clientes de los bancos.
La Hipoteca es un producto financiero a largo plazo. Al ser a tan largo plazo (años o décadas), el cálculo de la cuota de la hipoteca a pagar se hace difícil, máxime cuando posee interes variable, generalmente referenciado a euribor.
Por ello, es importante hacer previamente a la contratación una simulación de hipoteca, donde el cliente podrá saber, de manera aproximada ya que hay variables que no dependen de él, el valor de la cuota de la hipoteca.
¿Qué es un simulador de hipoteca?
También conocidos como calculadoras de créditos o simulaciones de préstamos, estos programas son pequeñas aplicaciones, que pueden ser programadas en una página web o en una plantilla de Excel, que ayudan a los usuarios a recabar más información sobre el producto hipotecario de su interés.
No hay que olvidar que durante los próximos 30 o 40 años, los usuarios deberán estar pagando, religiosamente, todos los meses una cuota, que puede ser fija o variable dependiendo las condiciones de la hipoteca. En este sentido, nada mejor que prever la situación financiera por la que se pasará a través de una simulación hipotecaria.
¿Cómo funcionan los simuladores de hipotecas?
Los simuladores de hipotecas son muy certeros y fáciles de usar. El interesado deberá contar con una serie de datos antes de iniciar el cálculo, los cuales generalmente son: el plazo de la hipoteca, el monto a solicitar, el tipo de interés, la tasa de interés, los impuestos y los gastos administrativos adicionales.
Una vez que el usuario obtiene todos estos datos, puede comenzar a ingresarlos en el simulador y luego de unos pocos minutos el mismo otorgará datos sobre las cuotas mensuales, la cantidad de meses de amortización, hasta hay simuladores que ofrecen gráficos y tablas de muy fácil lectura.
De esta forma, el usuario sabrá cuánto deberá devolverle realmente al banco y cuáles serán sus cuotas mensuales, para así estar preparado para afrontar la situación financiera presente y futura.
Además, existe una sección donde podrá realizar sus preguntas acerca de las hipotecas. Para acceder al cálculo de la cuota de la hipoteca, haga click en el siguiente formulario:
Bienvenidos a Todo Productos Financieros. Este blog pretende analizar todas las ofertas de las entidades bancarias para que podáis comparar antes de elegir.
