La caída del euríbor está alegrando a los hipotecados, pero más allá de la noticia de la devaluación del euríbor, tengamos en cuenta frente a este tipo de noticias que hay otros índices como referencia hipotecaria que no están siguiendo la tendencia de los tipos de interés del mercado. Por ejemplo el IRPH que está en alza por causa del creciente diferencial que se está aplicando en las entidades a sus hipotecas.
Durante el pasado mes de marzo el afamado índice de referencia del mercado hipotecario ha tenido una sucesión de caídas, quedando al final del mes en torno al 1.42%, cuando la media mensual es del 1.50%. Marzo de 2011 mostró una media de 1.92% así que para una hipoteca de hace un año de 150.000€ a 24 años, el valor de la cuota para abril rondará los 30 euros en baja al mes.
Por este motivo se festeja la bajada del euríbor, sobre todo entre los que tienen una hipoteca referenciada con este índice, pero recordemos que aunque es el más popular no es el único índice de referencia del mercado hipotecario. Más…
En cuestión de pocos meses las hipotecas se han encarecido mientras que los salarios apenas se mantienen o incluso bajan como consecuencia de la crisis y de la subida de impuestos (el aumento del IRPF supondrá un recorte medio de 19 euros en las nóminas a partir de febrero, según cálculos de los técnicos de Hacienda). La pérdida de poder adquisitivo todavía pone más piedras en el camino hacia la compra de una vivienda si a esto le sumamos el ya difícil acceso a un préstamo hipotecario por la restricción del crédito y los elevados requisitos de solvencia. Teniendo en cuenta tu sueldo neto mensual, ¿qué hipoteca te hubieran concedido en 2011 y cuál te podrías permitir ahora que son más caras?
Claro que, hoy por hoy haría falta un salario mayor que el de hace unos meses para conseguir la misma hipoteca. Y es que las entidades financieras disparado los diferenciales que aplican sobre el euríbor, índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas vigentes en España, para compensar las rebajas de los tipos oficiales de interés, situados actualmente en el mínimo histórico del 1% tras los dos recortes aplicados por el Banco Central Europeo (BCE) en noviembre y diciembre pasados. La relajación de la política monetaria para ayudar al crecimiento de las economías de la zona euro ha moderado notablemente el euríbor, que ya se sitúa por debajo de los niveles de hace un año, lo que abaratará los préstamos ya concedidos a los que les toque revisión por primera vez en 18 meses. Pero no correrán tanta suerte las hipotecas nuevas, que de media han pasado de euríbor + 1% en 2011 a euríbor + 2% en lo que va de 2012.
En este contexto, y cogiendo como referencia un euríbor al 2%, con una nómina mensual de 2.045 euros en 2011 se podía haber accedido a un préstamo hipotecario de 200.000 euros a un plazo de 40 años, mientras que este año el capital prestado con ese sueldo estaría por debajo de 175.000 euros. Ahora haría falta cobrar 2.388 euros para conseguir dicha financiación, según los cálculos realizados (ver tablas) en colaboración con HelpMyCash, portal especializado en finanzas personales. Valga otro ejemplo. Para una hipoteca de 125.000 euros a 30 años, el año pasado bastaba con ganar 1.550 euros, mientras que en 2012 no la concederían con una renta mensual inferior 1.705 euros, ya que la cuota mensual ha pasado de 527 euros a 596 euros.
Tengamos en cuenta que las entidades financieras no permiten que la cuota mensual de la hipoteca supere en ningún caso el 35% de los ingresos mensuales. Además, la mayoría de bancos y cajas solo prestan el 80% del valor de tasación, a no ser que la hipoteca sea para uno de sus pisos en cartera, en cuyo caso sí pueden llegar a financiar hasta el 100%.
Hoy por hoy, las ofertas más asequibles del mercado no bajan de un diferencial del 1,5% sobre el euríbor. La ‘Hipoteca Naranja’ de ING, que hasta marzo de 2011 se comercializaba a un interés del 0,49% sobre el euríbor, ahora tiene un tipo del 1,49%. La ‘Hipoteca Azul’ de iBanesto ofrecía euríbor + 0,74% hasta agosto del año anterior y este año ha pasado a 1,74% sobre euríbor. El préstamo de CaixaGalicia tenía un tipo de interés del 0,58% en 2011 y lo ha subido al 1,59%.
¿Que nos deparará el destino para el próximo año para todos aquellos que tenemos contratada alguna hipoteca referenciada al Euribor? ¿El Euribor 2012 seguirá subiendo? ¿Que sucederá con los tipos de interès de referencia? ¿La previsión Euribor 2012 será al alza o a la baja? ¿Donde invertir en 2012?
No vamos a comentarle lo que ha sucedido con el euribor en los últimos años, ya que es de público conocimiento. Luego de los records a los que había llegado el euribor en plena burbuja inmobiliaria, también ha roto records, pero a la baja, en los años siguientes, producto sobre todo de la política monetaria del BCE que había bajado los tipos de interés de referencia en una malograda estrategia para lograr esquivar la fabulosa crisis en la que nos encontramos. Más…
Finalmente, el día esperado por todos los hipotecados llegó. Las cuotas de las hipotecas revisadas con el euríbor de febrero bajarán por primera vez en año y medio. Pero las grandes rebajas llegarán en los próximos meses, gracias a la estabilizacion del valor del euribor hoy. El euribor febrero 2012 trae buenas noticias.
El euríbor hipotecario, aquel que se toma como referencia para los tipos de interés de las hipotecas, ha cerrado febrero en el 1,678%, su nivel más bajo desde enero de 2011, cuando situó en el 1,550%. Esta es una muy buena noticia debido a que rebajará la cuota del credito hipotecario, pero según los analistas, lo mejor está por venir en los próximos meses. Más…
Se acaba el euríbor como referente hipotecario? ¿Se convertirá en otra víctima del fin del ‘boom’ inmobiliario y de la crisis financiera?
Parece que las respuestas a estas preguntas no tardarán el resolverse. El Banco de España quiere que la banca utilice el ‘interest rate swap’ a 5 años y lo hará mediante una circular sobre transparencia de las operaciones a finales de abril.
¿Qué consecuencias tiene para los hipotecados? ¿A quién beneficia?
En primer lugar, para quienes tengan una hipoteca referenciada a euríbor no habrá cambios, salvo que hipotecado y banco se sienten para cambiar las condiciones del crédito.
Con la adopción del nuevo índice se pretende minimizar la dependencia del sistema hipotecario a los tipos de interés interbancarios a un año, muy influenciado en los últimos años por la desconfianza entre las entidades financieras. En julio de 2008 al principio de la crisis, los tipos de interés se encontraban en el 4,25% pero el indicador superaba el 5,3%, más de un punto por ciento de diferencia, cuando lo habitual es de un 0,25%.
¿Pero qué pasa para los nuevos hipotecados?
El estallido de la burbuja inmobiliaria ha provocado un descenso en el precio de la vivienda, sin embargo, para compensar la caída de los márgenes que está sufriendo la banca, la financiación está siendo más cara.
Como recuerda Miguel Ángel Alemany, director del portal inmobiliario pisos.com, “en los años del ‘boom’ los préstamos se otorgaban con tipos relativamente bajos para compensar la subida del euríbor. Ahora que la situación ha cambiado y para que la banca siga ganando lo mismo se sube el marginal hasta diferenciales cercanos al 3%”.
En cuanto a nuevas referencias, bancos y cajas están desarrollando una estrategia propia ante la subida de las provisiones por sus activos inmobiliarios en cartera “desviando la atención del euríbor y ofreciendo otros índices de referencia más estable”.
En ambos casos, euríbor más un diferencial alto o un nuevo mecanismo de referencia la consecuencia va a ser la misma: el encarecimiento de la hipoteca. Es decir, aunque el precio de la vivienda se haya ajustado, el dinero prestado para pagarla resultará más caro.
Así, “el debate ya no está en la evolución del euríbor, sino en hasta dónde se subirán los diferenciales y cuanto tiempo se tardará en eliminar esta referencia de las ofertas hipotecas” prosigue Alemany.
Se habla en este sentido de dos diferenciales alternativos:
Por un lado, el IRS (Interest Rate Swap), un índice a cinco años que refleja los tipos de interés sin prima de riesgo y que fue la propuesta realizada por el Banco de España. Esto permitirá a la banca asegurarse ingresos altos durante periodos de tiempo más largos, que con el euríbor, referenciado a seis meses o a 12. Pero el nuevo índice podría estar en torno al 5%.
Por otro lado, el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), que marca el tipo de interés medio de las ofertas hipotecarias a tipo variable concedidas por las propias entidades financieras con un plazo superior a tres años. También es más estable que el euríbor, y más caro, aunque su diferencial suele ser menor al 1%. La brecha entre el IRPH y el euríbor al cierre de 2011 es sustancial: el primero superaba al segundo en 1,6 puntos porcentuales.
En cuanto al primero también es más caro que el euríbor pero más estable, es decir, que un nuevo hipotecado que adopte este tipo pagará cuotas más estables a lo largo de la vida del crédito, pero también serán más elevadas que si las tuviera con el euríbor. El hecho de que también sea a plazos más largos implicará que se beneficiará más tarde de las bajadas.
Cuándo entrará en vigor el nuevo indicador y cuándo empezará aplicarse en los nuevos créditos hipotecarios. ¿Cuándo empezarán las renegociaciones del nuevo interés a pagar?
Desde HelpMyCash.com aconsejan a los nuevos hipotecados que eviten las hipotecas referenciadas a IRPH por la posible aparición del IRS, que podrían tener que ser renegociadas, con altas probabilidades de subir su tipo de interés.
Además, aunque esto no pasara, el euribor seguirá siendo más bajo que el IRPH, sobre todo ahora que las hipotecas están subiendo. (El IRPH se calcula haciendo la media entre los intereses de las hipotecas concedidas en los últimos 3 años).
Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), recuerda que habrá que esperar al mes de abril cuando entre en vigor el IRS para saber si los bancos ofrecerán euríbor e IRS o solo este último. Desde la organización se teme que haya “poco margen de negociación”, aunque estarán muy atentos para ver si hay subidas injustificadas y, especialmente, concertadas.
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