Diferencias entre el mercado inmobiliario en EEUU y España

La última semana hemos conocido datos de precios de vivienda usada en EE.UU y datos de nuevas viviendas iniciadas. Ambos han sido bastante positivos, si tenemos en cuenta el difícil semestre que ha atravesado el sector tras la sorprendente caída de precios que se publico en octubre del 2006, con un recorte del -5.9% mensual.

A lo largo del primer trimestre del 2007 parece que los precios han tocado suelo y empiezan a repuntar levemente, aunque la tasa interanual aun muestra una caída media del precio de los inmuebles de -1,6%. El mercado inmobiliario ha vivido viviendo un aterrizaje suave y parece qué pronto podrá remontar, lo cual seria el mejor de los escenarios, alejando la posibilidad de pinchazo de posible burbuja de precios.

Las diferencias entre el mercado inmobiliario norteamericano y español son notables. En EEUU nunca se otorga una hipoteca por un valor superior al 80% de la tasación del inmueble o bien, mientras que en nuestro país las políticas de las entidades financieras llevan a conceder hasta el 120% del valor de la compra.

En EE.UU. a diferencia de Europa o España, hay entidades destinadas únicamente a dar créditos a aquellos consumidores “peor pagadores” a los que suelen ser morosos, o dar segundas y terceras hipotecas sobre un inmueble. Han sido precisamente este tipo de hipotecas las que registraron el pasado mes de marzo un fuerte repunte en sus tasas de morosidad, haciendo caer a los mercados ante el riesgo de que la crisis de los bancos de subprime se pudiera extender al resto del mercado financiero, tal y como apunto Greespan en un programa de conferencias dentro de su dorada jubilación.

Otra diferencia importante es que el sistema financiero norteamericano tras la concesión de los prestamos, saca de los balances de las entidades estos riesgos, titulizandolos y pasando el riesgo a una entidad tercera, denominada “Trust”. Esta a su vez busca la calificación de las agencias federales como Fannie Mae, Freddie MAc o Ginnie Mae, que dotan a estos títulos de la máxima calidad crediticia AAA. Esto permite que los ahorradores compren títulos con garantía hipotecaria y garantía federal, que apenas se ven afectados por los posibles impagos de la hipoteca que los vio nacer.

Sin embargo también aparecen titulizaciones de hipotecas subprime, con calificaciones CCC que han sido las causantes de las drásticas caídas en las rentabilidades de algunos fondos de inversión.

Otra importante diferencia es la vida media de una hipoteca en EEUU no supera los 15 años, ya que al estar concedidas a tipo fijo, la gran mayoría de los inversores las prepagan en momentos del ciclo donde los tipos de interés se encuentran muy bajos. En Europa y en España la inmensa mayoría de las hipotecas están concedidas con referencias de tipo de interés variables y a plazos medios en el entorno de los 25 anos.

El impacto que tiene el ciclo de tipo de interés en el mercado inmobiliario norteamericano, hace que a menores tipos, los residentes refinancien sus hipotecas a tipos bajos y aumenten el consumo con el excedente de capital. En España, la subidas en los tipos de interés, están drenando capacidad de consumo a los propietarios, que ven como semestralmente se revisan al alza sus cuotas.

EE.UU tiene un mercado inmobiliario realmente eficiente donde unos meses de caídas de precios hacen que la oferta y la demanda se ajusten, y los compradores entren de nuevo al mercado atraídos por los atractivos precios. En España, la ineficiencia del mercado, la dificultad para que un vendedor rebaje el precio de su inmueble, esta haciendo que se alarguen los precios de venta de las casas sin que se registren caídas significativas en los precios.

Sara Perez-Frutos

Directora General Eaton Vance España y Portugal.

La hipoteca Cero33 de Caixa Geral

La Banca continúa buscando nuevas formas de captar clientes para sus productos hipotecarios, y ante las subidas de los tipos de interés, surgen nuevos métodos que pretenden facilitar el pago que mes a mes habrá de realizar el cliente.

Así, nos podemos encontrar con tipos de interés referenciados al Euribor cada vez más bajos, como el que ofrece Bankinter, que puede llegar hasta un Euribor+0,18%, nuevas modalidades de préstamos que permiten englobar en el hipotecario hasta los gastos por compras de mobiliario o vehículos, e incluso la posibilidad de acceder a servicios bancarios complementarios en condiciones muy ventajosas, como el Barclays con su cuenta remunerada.

Caixa Geral ofrece, con su Hipoteca Cero33, uno de los plazos más altos que existen en el mercado. ¡Hasta 45 años! Según informa el banco, el cliente puede contratar la hipoteca a un plazo menor y después adecuar el plazo a sus necesidades con sólo comunicarlo al banco, de modo que le resulte más cómodo el pago de la cuota mensual. Así, ante una subida del tipo de interés, siempre tenemos la posibilidad, en todo momento, de ampliar el plazo para compensar dicha subida.

Además, esta hipoteca tiene la posibilidad de solicitar un periodo de carencia de dos años, de modo que durante esos dos primeros años sólo pagaremos intereses.

El importe financiado alcanzará un máximo del 80% del valor de tasación de la vivienda y no lleva comisiones de apertura, estudio ni de amortización parcial.

Los únicos requisitos que exige Caixa Geral es domiciliar la nómina y tres recibos, contratar un seguro multirriesgo para la vivienda, y un seguro de vida, y finalmente, contratar una tarjeta de débito o crédito con la entidad

Planes de Reinversión de Dividendos

Los planes de reinversión de dividendos son una fórmula alternativa que permite que los dividendos cobrados de la sociedad en cuestión se depositen en una cuenta, de alta remuneración, para luego reinvertirlo comprando acciones de esas misma sociedad. Es un producto pensado para inversores de perfil de riesgo medio/alto, pues supone que ese dinero cobrado en dividendo se vuelva a introducir en los mercados mundiales, y por lo tanto, se vea afectado por la volatilidad que éstos puedan tener.

No obstante, no es un producto que suela gustar demasiado a quienes invierten habitualmente en Bolsa, pues suele resultar “aburrido”. Sin embargo, para aquéllos que tienen unas acciones en cartera a largo plazo, es un aliciente ver cómo anualmente el número de acciones que posee de una sociedad va aumentando paulatinamente.

El funcionamiento es el siguiente:

- El accionista cobra sus dividendos correspondientes a las acciones que posee en cartera.
- El banco ingresa el importe de esos dividendos en una cuenta de alta remuneración, creada para tal efecto.
- Según el plazo estipulado (trimestral, semestral o anualmente), el Banco procederá a comprar con el saldo total existente en dicha cuenta (en la que no se pueden realizar más ingresos que los procedentes de los dividendos) y los intereses propios de la cuenta), el equivalente en acciones.

Actualmente, los tres principales planes de reinversión de dividendos, los tienen el Banco Santander, el BBVA y el Banco Popular.

Banco Santander

Ofrece la “Cuenta Accionista Santander” remunerada al 10% TAE, donde se irán abonando los dividendos repartidos correspondientes a las acciones del propio Santander que tenga depositadas en la cuenta asociada a tal efecto. En ella se irán cargando las compras que, trimestralmente, se hagan de más acciones del Santander, sin comisiones de corretaje ni comisión de mantenimiento. Además, entre todos los planes abiertos hasta el 19 de julio, se sortearán 150 navegadores Tomtom One Plus Iberia valorado en unos 200 euros. Para los que abran una “Cuenta Joven Accionista” (para menores de 26 años) se sorteará el 16 de julio 150 Nintendo Wii.

BBVA

La diferencia con el anterior, es que se pueden asociar a la cuenta remunerada, no sólo las acciones del propio Banco, el BBVA, sino que se incluirán los dividendos procedentes de las acciones del Santander, Telefónica, Endesa y Repsol. Eso sí, la reinversión de estos dividendos se hará comprando acciones del BBVA. También está exenta de comisiones y gastos, y la remuneración es de un 8,16% TAE. El plazo de reinversión es trimestral o semestral.

Banco Popular

La cuenta asociada tiene la mayor remuneración de las tres: un 10,25% TAE., y es más flexible, en cuanto a que los plazos a elegir para reinvertir sus dividendos puede ser trimestral, semestral o anual. Incluso, se pueden reinvertir los dividendos procedentes de distintas compañías tanto nacionales como internacionales, para la compra de acciones del Banco Popular. Sin comisiones de mantenimientos ni de compraventa (sólo las de Corretaje de Bolsa, que cobran en los tres bancos).

La elección de uno u otro por tanto, dependerá de cuáles seamos las acciones que queramos comprar y de nuestro perfil de inversor. Si somos medio/largoplacistas, es una buena idea el ingresar los dividendos en estos planes. Sin darnos cuenta, veremos cómo nuestra cartera de acciones irá aumentando. A priori, el mejor plan parece el del Popular, por mayor rentabilidad y mayor flexibilidad, además de poder asociar los dividendos de una mayor cantidad de compañías, pero como decimos, todo dependerá de si lo que queremos que vaya creciendo sea nuestra cartera de acciones del Popular…

Depósito salvaje Citibank

El Citibank pretende con su campaña la captación de nuevos clientes y aumentos de saldos en la entidad bancaria con la oferta de depósitos de alta rentabilidad.

Para ello, ofrece cuatro plazos distintos, con las siguientes rentabilidades:

- Depósito a 1 mes al 10% TAE (tipo nominal anual del 9,57%), abonable al vencimiento.
- Depósito a 3 meses al 6 % TAE (5,87% nominal anual), abonable al vencimiento.
- Depósito a 6 meses al 5% TAE (4,91% nominal anual), con liquidación trimestral de intereses.
- Depósito a 12 meses al 4,25% TAE (4,18% nominal anual), con liquidación trimestral de intereses.

Asociada a estos depósitos, Citibank abre una cuenta remunerada al 3% TAE (2,96% nominal anual) para el resto de saldos, y siempre que en ella no se domicilie ni recibos ni nóminas. Además, esta cuenta remunerada, y de liquidez inmediata, ofrece tarjeta de débito gratuita.

Se podrán acoger a esta promoción todos aquellos ingresos de nuevos clientes, o que supongan un incremento del saldo medio máximo mensual histórico del cliente en el Banco, siendo el importe máximo total a ingresar entre todos los depósitos de 40.000 euros.

BBVA lanza el primer fondo de Hedge Funds en España

BBVA Gestión y Altitude Investments, la joint venture participada por BBVA (51%) y Schroders (49%), han lanzado de forma conjunta su primer fondo de hedge funds en España. “Altitude Teide”, como se denomina el producto, es un fondo de fondos de inversión libre que permite aprovechar las ventajas de la inversión alternativa que ofrece la nueva regulación en España. El producto, que permite a los particulares acceder a los mejores hedge funds del mundo, está dirigido a inversores con objetivos de retorno absoluto.

BBVA Gestión, ha recibido autorización de la CNMV para comercializar su primer fondo de fondos de inversión libre en España. Altitude Teide es un fondo de fondos multiestrategia, que invierte en del orden de 40 a 45 fondos de inversión libre con distintas estrategias.

Ambas sociedades estiman para el nuevo fondo un rendimiento anual de entre el 5% y el 10% con una volatilidad de entre el 4% y el 5%, similar a la de un fondo de renta fija, ya que su objetivo es conseguir rendimientos estables en los diferentes ciclos de mercado.

Este fondo está dirigido a inversores particulares con objetivos de retorno absoluto, es decir, que buscan poca correlación con los mercados de renta variable y renta fija. La inversión mínima para participar en Altitude Teide son 1.000 euros. Además, para invertir en oportunidades más atractivas el nuevo fondo ofrece liquidez mensual, con preavisos de 35 días para los reembolsos y 7 para las suscripciones.

Tanto BBVA Gestión como Altitude Investments pretenden repetir los buenos resultados del fondo Altitude Multistrategy, domiciliado en Luxemburgo y dirigido a inversores institucionales, y que con una estrategia similar ha obtenido muy buenos resultados fruto de la selección de fondos, construcción de la cartera y la gestión del riesgo. La rentabilidad neta anualizada desde el inicio ha sido del 6,5% en euros y del 8,4% en dólares con una volatilidad anual inferior al 3%.

Altitude Investments es una sociedad creada en 2004 y participada por BBVA (51%) y NewFinance Capital (parte del grupo Schroders y que detenta el 49% de la joint venture) y cuenta con una gran solidez operacional. Esta plataforma, especializada en el desarrollo de fondos de fondos de inversión libre, gestiona actualmente 350 millones de euros. BBVA Gestión es la gestora de BBVA y está habilitada por la CNMV para gestionar fondos de inversión libre.